Земемерно заснемане на територията на съществуващото застрояване, ИТП Град
Към днешна дата значителна част от поземлените имоти, информация за които се съдържа в държавния кадастър на недвижимите имоти, нямат точно описание на границите или техните граници са установени с грешки. Освен това в единния държавен регистър на правата няма информация за много парцели. Очевидно е, че правата на собствениците на поземлени имоти, чиито граници са неправилно определени, стават изключително уязвими, а липсата на ясно определени граници на общите части поставя под въпрос защитата на обществените интереси на населението и правото на комфортна и безопасна среда.
За да се реши този проблем на федерално ниво, през 2015 г. бяха приети редица закони и бяха направени промени в съществуващите законодателни актове, които бяха предназначени да премахнат грешките, натрупани през годините, и да оптимизират регулирането на поземлените и имуществените отношения.
И в съответствие с част 3 от член 11.3 от Кодекса на земята, в границите на елемент от структура за планиране, застроен с жилищни сгради, образуването на парцели се извършва изключително в съответствие с одобрения проект за измерване на земята.
В съответствие с член 43 от Градоустройствения кодекс на България се извършва изготвяне на проекти за измерване на земята с цел определяне на местоположението на границите на образуваните и променени поземлени имоти.
По този начин може да се заключи, че проектът за проучване на земята е насочен към решаване на проблемите с ефективното използване на територията чрез пълно разграничаване на всеки елемент от плановата структура на парцели и коригиране на кадастрални (технически) и управленски (градоустройствени) грешки, като се вземат предвид законодателството за градоустройствено планиране и поземлено законодателство.
Ясно е,че всяка съществуваща градска зона има своя собствена история, която съдържа определен сценарий от живота на хората, които някога са обитавали кварталите на ново жилищно строителство и са го трансформирали в съответствие с техните представи за уют и комфорт. Такива територии на настоящия етап от съществуването на града като правило изискват трансформация, която в идеалния случай включва творчески подход към процеса на проектиране (геодезия), който едновременно отчита както показателите на действащото законодателство, така и необходимостта от запазване на уникалния образ на района, начина на живот на хората.
Именно тези изисквания бяха посочени в заданието за проектиране на проект за планиране и проучване на територията, ограничена от улиците Бела Кун, Иркутск тракт, Суворов, Мичурин в град Томск. Задачата беше да се запълни "спалната" зона с обществени пространства, зелени булеварди, да се разширят улиците, да се осигурят на населението места за паркиране на лични автомобили (Фигура 1).
Фигура 1 - Скица на оформлението. 3D визуализация
Проектираният район е формиран през 60-80-те години на миналия век, изпълнен е с 5-9-етажни сгради, има развита инженерна инфраструктура. Сградите от последните десетилетия се характеризират с повишена етажност - 10-14 етажа. Всеки микрорайон разполага с обслужващи обекти на пешеходно разстояние и обща жилищна територия с разположени върху нея съоръжения за озеленяване в съответствие с действащите стандарти за периода на развитие.
Характеристика на проектираната зона е активното използване на подземното пространство. В старите микрорайони това са полувкопани частни зеленчукови складове и изби, които заемат по-голямата част от дворните пространства. В новото строителство се е развила практиката на строителствоподземни и полуподземни гаражи с организация на експлоатиран покрив. Това решение е оптимално при условия на висока плътност на застрояване и ви позволява частично да разрешите проблема със съхранението на лични превозни средства (Фигура 2).
Фигура 2 - Характеристики на съществуващото жилищно строителство в град Томск
Всяка проектирана площ подлежи на анализ по отношение на съществуващото земеползване (Фигура 3).
За многоетажното жилищно строителство в град Томск, както и за много градове в България, е характерно наличието на "предварително записани" парцели, оформени в минимален размер, без да се включва прилежащата територия и съоръженията за озеленяване, както и парцели, предвидени за строителство на жилищни сгради, чиито граници и размери в момента не съответстват на действителната организация на прилежащите територии. Такива зони трябва да бъдат уточнени (променени) в техните граници. В същото време част от проектите за капитално строителство (включително търговски) се намират на територия без парцели, регистрирани по установения ред, в резултат на което местният бюджет ежегодно губи приходи под формата на такси за земя.
Друг проблем на проектираната територия е включването в границите на поземлени имоти на обекти на капитално строителство на вътрешноквартални обществени площи (пасажи, алеи към обществени съоръжения), което нарушава обществените интереси. А поставянето на огради и бариери води до невъзможност за пътуване или достъп до детски градини, училища, съседни жилищни сгради, инженерни съоръжения и в такива случаи до нарушаване на стандартите за безопасност.
Фигура 3 - Информация от държавния кадастър на недвижимите имоти
Анализът на съществуващото земеползване, като се вземе предвидИдентифицираните характеристики на застрояване в проекта за измерване на земя позволиха да се направят предложения за формиране на нови и промяна на границите на съществуващи поземлени имоти, като се вземе предвид максималното възможно съответствие с установените норми за озеленяване в условията на съществуващо застрояване, както и осигуряване на входове към всеки поземлен имот от обществени площи.
За всички обособени съоръжения за капитално строителство (обществено предназначение, инженерни и транспортни услуги, подземни и полузаровени зеленчукови хранилища, изби и гаражи) границите на поземлените парцели се определят въз основа на решенията на проекта за планиране в съответствие със стандартите за градоустройство, правилата за градско планиране, установени в правилата за използване и развитие на земята, като се вземат предвид действителното използване на земята и спазването на условията за осигуряване на достъп до тях от обществени зони, включително чрез предложения за установяване публични сервитути.
При определяне на границите на поземлени имоти за многофамилни жилищни сгради, една от целите на проекта беше да се осигури стандартен размер на такива поземлени имоти.
Трябва да се отбележи, че нормативните размери на парцелите за многофамилни жилищни сгради не са установени от разпоредбите на федералното и регионалното законодателство. Нормите, които позволяват определяне на необходимостта от територия, се намират в Правилата за използване и развитие на земята и стандартите за градско планиране. И така, за град Томск Правилата за земеползване и застрояване на зоната за многоетажно жилищно строителство (Zh-1) определят минималния брой паркоместа и процента на озеленяване на парцела на жилищна сграда. В местните стандарти за градоустройствено проектиране на общинскина градското образование в Томск са установени параметрите и наличието на елементи за подобряване на жилищните райони, включително площадки за деца в предучилищна и начална училищна възраст, за отдих на възрастното население, за физическо възпитание, за битови нужди и разходка на кучета. Тези показатели се определят на базата на 1 апартамент или 1 човек и се използватпри строителство или реконструкцияна многофамилни жилищни сгради.
Тъй като изготвянето на проекта за геодезия е извършено за териториятана съществуващото застрояване, което не е обект на глобална градска трансформация, определянето на границите на парцелите за многофамилни жилищни сгради е възможно само в съответствие с действителното използване на територията и предоставянето на стандартни показатели за подобрение може да бъде постигнато само ако има територии, свободни от застрояване и права на трети страни.
Границите на поземлените имоти, планирани да бъдат предоставени на собствениците на съществуващи многофамилни жилищни сгради в проекта за геодезия, се определят, като се вземе предвид включването във всеки парцел на територията под сградата, алеята, пешеходните подходи към сградата, както и територии на открити площи за временно съхранение на автомобили, прилежащи зелени площи, детски площадки за отдих и игри за деца, помощни обекти, спортни площадки (ако има такива съоръжения). ), или включването на територии, свободни от застрояване и подходящи за организиране на обекти за подобряване на прилежащата територия.
В случаите, когато границите на поземлени имоти, предвидени за експлоатация на многофамилни жилищни сгради, са установени преди това, но определени в минималния размер „под сляпата зона“, проектът за измерване на земята съдържа предложения за промяна на границите на такива поземлени имоти, като се вземат предвид действителнитеизползваема територия и наличие на свободни територии.
Ако говорим за съответствие с нормативните показатели за осигуряване на удобства за многофамилни жилищни сгради, в прилежащите територии на които има подземни и полузаровени зеленчукови складове и мазета, тогава е възможно само като се вземе предвид организацията на експлоатационния покрив на такива съоръжения за настаняване на детски и спортни площадки. Такава експлоатация е допустима например въз основа на установяване на частен сервитут или сключване на договорни отношения между собствениците на тези проекти за капитално строителство. В същото време е важно да се отбележи, че въпросът за експлоатацията на покрива на съществуващи подземни съоръжения изисква освен конструктивни решения, допълнително правно и организационно уточняване по отношение на разграничаване на правата и задълженията на собствениците на помещения в жилищна сграда и подземно съоръжение, разположено в района.
Вътрешноблокови проходи и зони за отдих се оформят в самостоятелни УПИ от обществени площи. Границите на такива парцели се определят, като се вземат предвид решенията на плановия проект за организиране на обществени пространства и се установяват, наред с други неща, за да се осигури безпрепятствен достъп до обществени съоръжения (включително федерални, регионални и местни съоръжения), съоръжения на инженерната инфраструктура, както и парцели на многоетажни жилищни сгради, разположени в центъра на микрорайони (блокове). По този начин определянето на границите на общите части чрез образуване на парцели, включително вътрешноквартални входове и проходи към проекти за капитално строителство, ще гарантира защитата на обществените интереси, ще премахне значителен брой спорнипроблеми с използването на земята.
Резултатът от проектните решения е пълното покритие (разграничаване) на микрорайони с парцели в границите на проекта за проучване на земята (Фигура 4).
Фигура 4 - Проект за проучване
В бъдеще, в съответствие с федералното законодателство, образуването на парцели в границите на тези елементи на плановата структура трябва да се извършва изключително в съответствие с одобрения проект за проучване на територията и ако местните власти вземат решение за извършване на сложни кадастрални работи, те трябва да се извършват въз основа на този проект.
Прилагането на решенията на проекта за земеустройство, който определя границите на образуваните парцели и изяснява границите на съществуващите парцели, включително в съответствие с решенията на проекта за планиране, ще осигури хармонизирането на решенията в областта на градоустройството и дейностите по земя и собственост.