Кадастрална оценка на данък недвижими имоти
Инвентарната стойност на имота се определя от Бюрото за техническа инвентаризация (наричано по-долу ОТИ). Кадастралната оценка е максимално близка до пазарната стойност на имота и е много по-висока от инвентарната. Например в центъра на Москва текущата инвентарна оценка на старите къщи е почти 30 пъти по-ниска от пазарната. И така, двустаен апартамент в столицата в района на метрото "Сретенски булевард" с площ от 60 квадратни метра. м в сталинската къща, построена през 1955 г., се оценява от BTI на около 400 хиляди рубли. Докато пазарната му стойност варира от 15 до 18 милиона рубли. Така, когато плащат данък по новата данъчна система, собствениците на такива къщи ще удържат много повече данък за жилищата си, отколкото сега.
Според Федералната данъчна служба на България на първо място данъкът ще влезе в сила в тези региони, където ще бъде завършена кадастралната оценка на недвижими имоти.
От двумесечния доклад на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография „За държавната кадастрална оценка“ следва, че работата по определяне на кадастралната стойност вече е извършена във всички региони на страната. Това обаче не означава пълната готовност на кадастралната оценка. Към днешна дата Rosreestr е завършил определянето на кадастралната стойност на капиталовите активистроителство само в град Москва. Резултатите от оценката можете да намерите на уебсайта на Rosreestr: в раздела „Кадастрална регистрация“ трябва да изберете подраздела - „Кадастрална оценка на обекти на капитално строителство“ (http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/fgbu_ocenka/fgbu_ocenca_1/) или да поръчате удостоверение за кадастралната стойност на имота във всеки клон на кадастралната камара. Държавното мито е 200 рубли. за физически лица и 600 рубли. за юридически лица.
Параграф 1 на чл. 3 от Данъчния кодекс на Република България предвижда, че при определяне на данъка се взема предвид действителната възможност на данъкоплатеца да плати данък. По този начин, ако човек притежава няколко апартамента и / или къщи, това означава, че той може да си позволи да закупи такова количество недвижим имот, да поеме тежестта на ремонта му и плащането на комунални услуги и следователно, логично, той е в състояние да понесе данъчната тежест за това. По-различно е положението с наследниците, които са встъпили в наследствени права върху недвижими имоти, разположени в престижни райони, но които нямат пари, за да платят данък върху тях. Такива късметлии ще трябва или да продадат наследствената си собственост, или да я дадат под наем и да платят данък върху имуществото от размера на получения наем.
Поради факта, че все още не е приет законът за въвеждане на нов данък, следователно не е приет механизъм, който да определя ставките на такъв данък.
Така Министерството на финансите на България предлагада се диференцира данъчната ставка върху недвижимите имоти на гражданите в зависимост от тяхната стойност. Ако общата кадастрална стойност на недвижими имоти не надвишава 300 милиона рубли, данъчната ставка не трябва да надвишава 0,1% за жилища, 0,5% за други сгради и 0,3% за земеделска земя, вили и парцели, придобити залично помощно стопанство. Данъчната ставка за останалите земи ще бъде до 1,5%.
Например годишният данък върху стандартен едностаен апартамент на стойност 7 милиона рубли. може да възлиза на 7 хиляди рубли. (на база: 7 милиона рубли х 0,1%). Сега - 1350 рубли. (на база: 450 000 рубли х 0,3%).
Как ще се отрази новият механизъм за събиране на данъци върху пазара на недвижими имоти?
Увеличението на данъка несъмнено ще засегне сградите от стария фонд, както и сградите, разположени в престижни райони. Към днешна дата предреволюционните жилищни сгради имат ниска инвентарна стойност, а собствениците на помещенията плащат доста малък данък. След въвеждането на новия механизъм за данъчно облагане ще се вземе предвид не само цената на самата сграда, но и земята, върху която се намира тази сграда. Земята в историческите части на града е доста скъпа, следователно данъкът тук ще бъде по-висок.
София Лебедева, генерален директор на МИЕЛ-Новостройки, очертава две тенденции, които вероятно ще се очертаят на пазара на недвижими имоти с въвеждането на новия данък: „Първата е намаляване на цената на инвестиционните жилища поради намаляване на броя на инвестиционните сделки поради намаляване на тяхната доходност, с продажбата на „инвестиционни“ апартаменти, както и продажбата на „обикновени“ апартаменти, които станаха неизгодни за поддръжка поради високите данъци. Втората е увеличение на цената на малките апартаменти поради увеличеното търсене за тях "Такива многопосочни тенденции ще допринесат за стагнация на пазара на недвижими имоти. Освен това е вероятно някои предприемачи да променят проектите си, за да вземат предвид промененото търсене на пазара на недвижими имоти и тази ситуация може да бъде повлияна от развиващия се пазар на апартаменти."
Нашата справка
Инвестиционен имот е имот (земя или сграда, или част от сграда, или и двете), притежаван или нает при финансов лизинг, който се използва за печелене на наеми, увеличение на капитала или и двете.
Въвеждането на нов механизъм за събиране на данъци ще засегне не само малкия и среден бизнес, занимаващ се с отдаване под наем на недвижими имоти, но и гражданите, наемащи жилищни помещения. „От една страна, броят на предложенията за наемане на големи площи недвижими имоти може да се увеличи, тъй като цената на наема им вероятно ще намалее, от друга страна ще се увеличи търсенето на наем на малки апартаменти, което ще доведе до увеличение на наемните цени, но до незначително увеличение“, отбелязва София Лебедева.
Кой е упълномощен да извършва кадастрална оценка на недвижими имоти?
Припомнете си, че съответният законопроект беше разработен и внесен в Държавната дума през 2004 г., но преходът към единен данък беше забавен, тъй като нямаше единен кадастър за жилищни и нежилищни недвижими имоти. Сега тази ситуация е решена, Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография стана клиент на дейностите по оценка и независими оценители ще изпълнят задачата.
Комисията трябва да включва представител на СРО на оценителите, както и представител на Националния съвет за оценителска дейност, който също е оценител и представлява определен СРО на оценителите (чл. 24.19 от Закона за оценителската дейност).
Нашата справка
Саморегулираща се организация на оценителите е организация с нестопанска цел, създадена за регулиране и контрол на оценителската дейност и е включена в единния държавен регистър на саморегулиращите се организации.оценители, обединяващи оценители на база членство.
Законът за оценителската дейност съдържа правила, които предвиждат възможността за оспорване на резултатите от определянето на кадастралната стойност в арбитражен съд или комисия за разрешаване на спорове относно резултатите от определянето на кадастралната стойност (наричана по-нататък комисията) от физически, юридически лица, ако резултатите от определянето на кадастралната стойност засягат правата и задълженията на тези лица.
Според текста на първоначалната версия на проектозакона № 51763-4 „За изменение и допълнение на част втора от Данъчния кодекс на България и някои други законодателни актове на България“ пазарната стойност на недвижимите имоти трябва да се оценява въз основа на методи за масова оценка.
Нашата справка
Масовата оценка на имотите е оценката на голям брой имоти на определена дата с помощта на стандартни техники за статистически анализ. Това уеднаквява процедурата за оценка на голям брой обекти.
Масовата оценка е трудоемък и много скъп процес, в резултат на който може да се сблъскате с проблеми като недостатъчна информация от държавния кадастър на недвижимите имоти, липса на необходимото количество данни за изграждане на обща картина на стойността на недвижимите имоти, както и корупционен компонент като ценово споразумение между собственика и оценителя.
Фактори, които оказват влияние върху цената на кадастралната оценка на недвижими имоти:
- икономическата ситуация в региона, размерът на субекта на Руската федерация, нивото на средната месечна заплата в региона;
- към кой сегмент принадлежи имотът - търговски, индустриален, жилищен;
- местоположението на имота, отдалечеността му отцентъра на населеното място, ЖП гара, метро;
- индивидуални характеристики на имота, година на построяване, площ на обекта, строителен материал, етаж, изглед от прозореца и състоянието на апартамента.
Съвкупността от посочените данни оказва влияние върху крайния резултат от оценката.
В случай на несъгласие с установената кадастрална стойност, собствениците на недвижими имоти могат да я оспорят както в съда, така и извън съда. Целта на подобно оспорване е преди всичко да се намали облагаемата основа на имота.
Нека разгледаме и двете процедури за разрешаване на спорове въз основа на резултатите от кадастрална оценка.
Предварителна поръчка
Възможността за оспорване на резултатите от определянето на кадастралната стойност в комисиите е предвидена в член 24.19 от Закона за оценителските дейности и процедурата за създаване и работа на комисия за разглеждане на спорове относно резултатите от определянето на кадастралната стойност, одобрена със заповед на Министерството на икономическото развитие на България от 4 март 2012 г. № 263.
Такива комисии се създават от органа, изпълняващ функциите по държавната кадастрална оценка на територията на съответния субект на Република България. Можете да намерите информация за това къде ще бъдат създадени такива комисии на официалния уебсайт на Rosreestr (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_consideration_disputes_cadastral_cost). Информация за създаването на комисията се поставя и на информационните табла на териториалния орган на упълномощения федерален орган на субекта на Република България, в който е създадена комисията.
Член 24.19 от Закона за оценителската дейност предвиждадве основания за преглед на резултатите от кадастрална оценка:
1. Неточност на информацията за собствеността, използвана при определянекадастралната му стойност. 2. Установяване на пазарната му стойност по отношение на недвижимия имот към датата, към която е установена кадастралната му стойност.