Как да формализираме собствеността върху парцела, върху който е приватизиран
Право върху поземлен имот с държавна или общинска собственост, разположен върху него
Гражданин или юридическо лице има право да придобива сгради, съоръжения, свързани с общинска или държавна собственост. Това се прави по-специално чрез търгове, на които се продава имущество, което по някаква причина е станало ненужно. Например, военно поделение се ликвидира или премества на друго място, след което остават казарми, складове и други помещения, които могат да бъдат продадени на всеки.
Напоследък, разбира се, приватизацията се превърна в сравнително рядко явление (за разлика например от началото на 90-те години). В същото време не може да се каже, че приватизационни актове изобщо не се извършват. В тази връзка възниква важен въпрос: какво да правим с парцела, върху който се намират приватизираните обекти (сгради, конструкции)? На кого и на какви права ще принадлежи? Какви права има купувачът на имот?
Съгласно чл. 35 от Кодекса на земята на Руската федерация, купувачът на сгради, съоръжения придобива правото да използва съответната част от поземления парцел, върху който се намират. Тази разпоредба обаче не уточнява какви права. „Минималното“ право е използването. Следователно, като минимум, купувачът има право да използва такава земя.
Съгласно ал.1 на чл. 28 178-FZ, приватизацията на сгради, конструкции и конструкции, както и обекти, чието строителство не е завършено и които са признати за независими обекти на недвижими имоти, се извършва едновременно с отчуждаването на земята, заета от такъв имот, на лицето, което придобива такъв имот, инеобходими за тяхното използване, освен ако не е предвидено друго във федералния закон.
Следователно посочената норма ясно установява, че когато се приватизират недвижими имоти, правото на собственост върху парцела трябва да бъде прехвърлено. Важно е, че говорим не само за мястото, заемано от тези сгради и конструкции (както може да се разбере от конструкцията на член 35 от Кодекса на земята на Руската федерация), но и за тази част от него, която е предназначена за тяхната поддръжка.
На практика има два варианта.
Първият е, когато съответният поземлен имот има свой индивидуален кадастрален номер, когато върху него няма други недвижими имоти, с изключение на приватизираните сгради. Тогава всичко ще стане собственост на купувача на сгради и съоръжения.
Второто е, когато обектът е много голям и освен придобитите от купувача сгради съдържа и други недвижими имоти. Тогава, очевидно, преди да придобиете отчуждаването на съответната част от поземления имот, първо ще е необходимо да го разпределите и да го поставите в кадастралния регистър. Това от своя страна става чрез заснемане на земята, което се извършва от инженери по кадастъра.
Проектът за измерване на земя трябва да включва експертно становище, в което инженерът по кадастъра обосновава конкретния размер и местоположение на парцела, необходим за използване за поддръжка на приватизирани сгради. Аргументите тук са различни разпоредби (SNiP, SanPin, RD и др.), Както и някои федерални закони.
По-специално SNiP установяват минимални размери от сгради, конструкции (в зависимост от предназначението им) до границите на парцелите.
Разпределението (разпределението) на земята се регулира от Кодекса на земята. Тъй като параграф 1 на чл. 11.2 RF LC, земпарцелите се образуват при разделяне, комасация, преразпределение на поземлени имоти или отделяне от поземлени имоти, както и от земи, които са държавна или общинска собственост. В случая говорим за второто.
Впрочем, в никакъв случай за разделението, което урежда чл. 11.5 RF LC. Администрацията понякога обича да се позовава на раздела.
Факт е, че клауза 1 на член 11.5 означава, че разпределението на поземлен имот се извършва в случай на разделяне на дял или дялове от поземлен имот, който е в споделена собственост. При разпределяне на поземлен имот се образуват един или повече поземлени имоти. В същото време парцелът, от който е направено разпределението, остава в променените граници (променен парцел). Това означава, че за осъществяване на разпределението е необходимо предварително да има поне двама акционери на земята. Но новопоявилият се собственик на сгради и постройки, разбира се, не е и не може да бъде дялов собственик - по простата причина, че делът му не е определен - нито със съдебно решение, нито по споразумение със собствениците. И тя не може да реши, защото в момента той все още не е собственик; той има само „правото да придобие правото” на собственост. Този аргумент се използва от администрацията, за да оправдае отказа да отчужди земята в полза на купувача на сгради и съоръжения. Такива откази често се потвърждават от съдилищата. Тези. купувачът не трябва да се отнася до делбата. В крайна сметка конструкцията на член 11.2 съдържа освен разпределението (разделяне, обединяване, преразпределение) и възможността за образуване на парцел от земите общинска или държавна собственост. Това е, което трябва да се посочи в съда.
П.4 Чл. 11.2 гласи, че образованиетопарцелите са разрешени, ако има писмено съгласие на земеползвателите, собствениците, наемателите, ипотекарите на оригиналните парцели. Тъй като в допълнение към купувача на сгради, конструкции най-вероятно ще има други ползватели и собственици на земя (например общината или държавата, които са продали тези недвижими имоти, както и други съседи), ще трябва да се сключи писмено споразумение с тях. Което те, най-вероятно, ако сключат, тогава само при много изгодни условия за себе си.
Следователно Кодексът за земята предвижда (част 2, клауза 4, член 11.2), че такова съгласие не се изисква, ако образуването на поземлени имоти въз основа на съдебно решение, предвиждащо разделянето, консолидацията, преразпределението или разпределението на поземлени имоти е задължително.
В съответствие с чл. 11.3, тъй като поземленият парцел първоначално е бил държавна или общинска собственост, неговото формиране може да се извърши в съответствие с един от трите документа:
1) проект за устройство на територията, одобрен по реда на Градоустройствения кодекс на Република България;
2) проектна документация за горски парцели;
3) одобрена схема за местоположението на поземлен имот или поземлени имоти в кадастралния план на територията, предвидена в член 11.10 от Кодекса на земята на Руската федерация.
По този начин купувачът трябва да изготви план за разположение на парцела, като вземе предвид сградите и конструкциите, които е придобил върху него (клауза 4, член 11.10 от Кодекса на земята на Руската федерация). Разбира се, това не трябва да се прави сами, трябва да се свържете с кадастрален инженер.
Така че, когато забавя или отказва да се съгласи по схемата, купувачът на сгради и конструкции има право да обжалва такъв отказ пред съда в съответствие с глава 22 от CAS (Кодексадминистративно съдопроизводство). Трябва да се има предвид, че според CAS (за разлика от Гражданския процесуален кодекс - Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация), срокът за обжалване е само три месеца ... Т.е. Трябва да го направите по някакъв начин, иначе ще бъде много по-трудно по-късно.
Между другото, такава възможност за обединяване на искове може да се използва в случаите, когато давността за CAS вече е изтекла, но за ГПК (3 години) все още не е. Ясно е, че тези изисквания трябва разумно да се комбинират едно с друго: че разглеждането на едното е невъзможно без разглеждане на другото. А не просто хаотично изложени в края на исковата молба.
По силата на чл. 35 от Кодекса на земята на Руската федерация, както и редица други норми, правната съдба на поземлен имот, с редки изключения, е неделима от съдбата на сградите и съоръженията, разположени върху него. Следователно в договора за продажба на сгради, конструкции трябва да има клауза, свързана с парцела. Но по правило тази клауза е ограничена до формалност, нещо като "купувачът придобива правата върху парцела, върху който са разположени сградите, постройките, в съответствие със законодателството на България." И че купувачът, казват те, самостоятелно изготвя собствеността си върху него.
Което, строго погледнато, е правно неправилно. В крайна сметка, параграф 1 на чл. 28 от Закон N178-FZ ясно регламентира отчуждаването на поземлен имот след отчуждаване на сгради в полза на техния купувач.
Следователно, ако такова отчуждаване не е извършено, купувачът има възможност да обжалва договора за продажба на сгради и постройки. Което може да се признае за незначително поради несъответствие с посочената норма.
Първо, необходимо е да се образува парцел (освен ако, разбира се, не е образуван от продавача на сгради, конструкции).
Поставете земята в кадастралния регистър,вземете кадастрален паспорт.