Как да наемете апартамент според закона
Ако имате свободен апартамент, тогава можете да го дадете под наем и да получите пари. Но в същото време не забравяйте, че като получавате доход, трябва да плащате данъци на държавата.
Отдаване под наем
Като правило, когато някой наема или наема апартамент, такива отношения се наричат наем, наем, пренаемане и т.н. Те са обединени от факта, че страните сключват споразумение, съгласно което едната страна предоставя жилище за временно ползване и притежание, а другата се задължава да заплати определена сума за ползване и притежание на жилище.
Наемането и наемането на жилище са практически едно и също нещо. Но когато наемателят и наемодателят са физически лица, тоест просто хора, по-правилно е наемането на жилище да се нарича наемане. В съответствие с Гражданския кодекс на Република Беларус отношенията, произтичащи от договор за наем на жилище, се регулират от Жилищния кодекс. Според жилищния комплекс договорът за наем на жилище е споразумение, по силата на което едната страна (наемодател) се задължава да предостави на другата страна (наемател) жилищни помещения за притежание и ползване срещу заплащане. Наемането на жилище е същото отдаване под наем на жилище, но се извършва от юридическо лице. И само за пребиваване на граждани, например, техните служители.
Сключване на договор
Както и да нарекат договора от страните, той трябва да бъде сключен в писмена форма, чрез съставяне на документ, подписан от двете страни. Наемането на жилище не подлежи на държавна регистрация в органите за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
Договорът се сключва за определен срок. Ако срокът не е уговорен и не е предписан, тогава договорът се счита за сключен за неопределено време. В този случай всяка от страните има право да се откаже от договора по всяко време,тримесечно предизвестие до другата страна.
Кой може да наеме апартамент?
В съответствие с действащото законодателство както собственикът-гражданин, така и наемателят имат право да отдават под наем жилище. Задължението за плащане на данъка е на наемодателя, независимо от формата на владение.
Ако имотът се отдава под наем от собственика, тогава се сключва договор за наем. Ако жилището се отдава под наем от лице, което обитава апартамент по договор за наем на жилище от държавния жилищен фонд, тогава се сключва договор за пренаемане.
Тук е необходимо да се направи едно отклонение. За да може наемателят да наеме апартамент, той трябва да получи съгласието на наемодателя (местен изпълнителен и административен орган или предприятие, учреждение, организация с държавна собственост) и пълнолетните членове на семейството му, които живеят с него. В съответствие с Жилищния кодекс на Република Беларус при договор за пренаемане наемателят може да отдаде под наем част от жилището под формата на отделна стая, а в случай на временно напускане на него и членовете на семейството му - цялото жилище.
За наемане на апартамент по договор за пренаемане, в който живеят няколко наематели, е необходимо взаимното съгласие на наемателя и пълнолетните членове на неговото семейство, както и съгласието на останалите наематели, живеещи в този апартамент.
Договорът за пренаемане се сключва само ако са спазени изискванията на законодателството относно нормата на жилищната площ на човек. Срокът на договора не може да надвишава срока на договора за наем на жилище. И още нещо: ако договорът за пренаемане е сключен без посочване на срок, наемателят е длъжен да предупреди пренаемателя за прекратяването на договора за пренаемане три месеца предварително.
Как се съставя трудов договор
Най-важното при наемането на жилище еправилно изготвяне на договор за наем. И в никакъв случай не трябва да разчитате на думата на бъдещия си наемател, дори ако давате апартамент под наем на ваши добри приятели. Трябва също така да документирате отношенията си с тях, тоест да съставите договор за наем. Договорът трябва да бъде сключен в писмена форма (чл. 27 от КТ РБ) и подписан от двете страни. Типичните договори за наем на жилищни помещения се одобряват по начина, определен от Министерския съвет на Република Беларус.
Договорът за наем може да бъде прекратен предсрочно по споразумение на страните, както и по искане на една от страните в следните случаи: ако наемателят, член на семейството му или други граждани, живеещи заедно с него, системно унищожават или развалят жилищните помещения; да го използвате за други цели; системно нарушава правилата за ползване на жилищните помещения и прави невъзможно другите да живеят с него в жилищните помещения, а превантивните мерки са били неефективни; неплащане в рамките на шест месеца от наемателя на плащане за ползване на жилищни помещения и комунални услуги; на други основания, предвидени в Жилищния кодекс на Република Беларус.
Трябва ли да плащам данъци?
Добре известно е, че когато наема апартамент, собственикът трябва да плаща данъци. Реалността обаче е, че абсолютно малцинство от собствениците на апартаменти плащат данъци. Вярно е, че според данъчните власти през последните години все повече наемодатели идват да уведомят данъчната служба за доходите си, особено тези, които отдават под наем скъпи апартаменти в центъра на града или на чужди граждани. ZhESy също помагат за идентифициране на наемодателите. Въпреки това, когато става въпрос за отдаване под наем на типични жилища, по-голямата част от собствениците на апартаменти все още избягват плащането на данъци тук.
Как го правят? какпрактиката показва, че в повечето случаи не правят нищо. И те мислят така. Наемаме апартамент, но не информираме нито жилищната служба, нито данъчната инспекция, а ако дойдат, ще направим кръгли очи и ще кажем, че „нищо не сме знаели“. По-сложен вариант е да се уговорите с наемателя винаги да твърди, че е ваш стар приятел или далечен роднина, който живее безплатно.
Това състояние на нещата обаче е фундаментално погрешно. Гражданското законодателство изисква сключването на договор за наем (пренаемане) на жилищни помещения. И наличието на такова споразумение ще предпази наемодателя от много възможни проблеми. В края на краищата, по всяко време може да има „приятелски“ съседи и най-често самите наематели (собственикът на апартамента е повишил цената на жилището или е намерил други наематели, или е преждевременно изгонен и т.н.), които ще „дочуят“ в жилищната служба, местния полицай или веднага на данъчната инспекция, че собственикът наема стая или апартамент и не плаща данъци. След като получите сигнал за неразрешена доставка на жилище, ще бъдете извикани в данъчната служба или вашият апартамент ще бъде посетен и тогава извиненията няма да помогнат, със съдебно решение ще трябва да платите не само данък върху доходите за целия период, през който жилище е наето, и глоба, но и сериозна глоба.
Колко ще трябва да платя?
Ако не сте самостоятелно заето лице и вашият доход от наем не надвишава 500 базисни единици (днес базовата сума е 31 000 рубли) за една календарна година, ще трябва да платите фиксирана сума данък върху дохода върху получения доход.
Освен това в Минск, в зависимост от местоположението на апартаментите в зоните за икономическо планиране, се определят увеличаващи коефициенти за фиксирани суми на данъка върху дохода: Iзона за икономическо планиране - 2,0; II зона за икономическо планиране - 1,5; III, IV и V зони за икономическо планиране - 1,0.
Така например, за наемане на тристаен апартамент в центъра на града в зона за икономическо планиране I, данъкът върху доходите ще се изчислява, както следва: 3 базови ставки (за три стаи), което е 93 хиляди рубли, ще бъдат умножени по най-високия коефициент 2. Оказва се, че месечният данъкоплатец е длъжен да плаща данък върху дохода в размер на 186 хиляди рубли.
Още един пример. Да вземем типичен панелен едностаен апартамент в жилищен район на Минск. Днес такива жилища обикновено се отдават под наем средно за 200 долара. В този случай данъкът върху дохода ще бъде само 1 базова сума, тъй като няма коефициент.
Но за наемодателите, живеещи заедно с наематели, ставката на данъка върху доходите се е увеличила. Ако по-рано фиксираният размер на данъка върху доходите за тях беше намален с 50 процента и възлизаше на половината от основната сума, сега наемодателите, живеещи с наематели, както и собствениците на едностайни апартаменти, ще трябва да плащат данък върху доходите в размер на 1 базова сума.
За всички данъкоплатци има два варианта за плащане на данък общ доход. Можете да платите цялата сума наведнъж за целия период, но не повече от една календарна година - в този случай, когато размерът на базовата стойност се промени, размерът на данъка върху дохода не подлежи на преизчисляване или месечно до 1-во число на месеца, за който се извършва плащането. Но във втория случай размерът на данъка ще варира в зависимост от размера на базовата стойност (и, както знаете, може да се променя два или повече пъти годишно).
И като съседите
Според Аргументи недели данъчната полиция е регистрирала 2,5 милиона данъкоплатци.Българи, които наемат апартаменти и не плащат данък за това. Наказания са наложени на 600 000 граждани. Общият размер на глобите възлиза на 2 милиарда рубли.
Данъчните хващат нарушителите по два начина. Основен източник на информация са съседите, които се разпитват от районните полицаи и служители на данъчните, които системно обикалят входовете. Освен това данъчните власти изучават данните на Rosregistration. Притежателите на повече от един апартамент автоматично попадат под съмнение.
Фискалите предявяват претенции не само към тези, които наемат апартамент, но и към тези, които го наемат. От гледна точка на закона, ако външен човек живее в чужд апартамент безплатно, той получава допълнителен доход, без да плаща наем.
Вярно е, че адвокатите вече са намерили вратичка, която ви позволява законно да не плащате данък върху доходите от отдаване под наем на апартаменти. Собствениците могат да сключат договор с наемателите за безвъзмездно ползване на апартамент. Ако такова споразумение бъде заверено от нотариус, претенциите на данъчните власти ще станат неоснователни. За тези, които не са сигурни в благоприличието на наемателите, експертите съветват да сключат споразумение за гледане на апартамент в отсъствието на собственици.
Тези, които искат да замажат доходи от наем на жилище, ще трябва да подадат декларация. Какво е данъчна декларация? Това е писмена декларация на данъкоплатеца за обектите на данъчно облагане, за получените доходи и направените разходи, за източниците на доходи, за данъчната основа, данъчните облекчения, за изчисления размер на данъка и за други данни, които служат като основа за изчисляване и плащане на данък.
Законът предвижда тежки санкции за укриване на доходи от наеми. Неплащането на данък се наказва с глоба в размер на 40% от просрочените задължения. Шестмесечно забавяне на подаването на декларация е изпълнено с глоба от 30% от сумата на данъка и непълно плащанезаплашен с 20% глоба.
Той предвижда и наказателна отговорност на данъчния длъжник, но, както пише "Български вестник", досега в съдебната практика няма нито една присъда със срок за собственика на "екстрения" апартамент. Ако собственикът на жилище под наем не плаща данъци, той е изправен пред една година затвор. Можете да седнете за три години, ако не платите на държавата 500 хиляди рубли данък за три години. Такъв размер на данъчен дълг се счита за укриване в особено големи размери. Само собственикът на имота, който получава от гостите повече от 107 хиляди рубли на месец, може да го натрупа.
Послеслов
Разбира се, все още сме много далеч от момента, в който гражданите ще плащат доброволно и независимо данъци от наемането на апартаменти. Не е лесно да се докаже, че човек дава апартамент под наем и в същото време получава доходи. Мнозина обикновено правят без договор, някой умишлено подценява предписаната сума, а някой обяснява пребиваването на гражданите в техния апартамент като безплатно ползване на жилище. Разбира се, би било по-добре да се разработи схема, при която наемодателят би бил от полза да плаща данъка навреме и в пълен размер. Ако това стане, в местните бюджети ще постъпят много средства, които могат да се използват за нуждите на градовете.