Как се защитават правата на акционерите - закони и препоръки

Покупката на жилище в новострояща се къща привлича гражданите с ниска цена и удобни условия на плащане. Не са редки случаите обаче, когато се нарушават правата на участниците в споделеното строителство. Как са защитени правата на акционерите в българското законодателство ще разкажем в статията.

Защита на участник в споделено строителство съгласно Федерален закон № 214

Федерален закон № 214 определя процедурата за взаимодействие между страните по споразумение за дялово участие и техния правен статут. Съгласно този нормативен акт предприемачът е длъжен да прехвърли на акционера апартамент в завършена жилищна сграда навреме и с подходящо качество.

+7( 812) 627-15-68 (Санкт Петербург)

Бързо е ибезплатно ! Можете също бързо да получите отговор чрез формата за консултант на сайта.

Купувачът на такова жилище носи значителни рискове:

извършва пълно или частично предплащане, но не може да получи незабавно закупеното жилище;
условията на договора могат да бъдат нарушени по различни причини;
предприемачът може да спре строителството, което ще се превърне в пречка за използването на закупения апартамент.

Правата на участника в DDU са застрашени за целия период на споразумението. Той обаче винаги може да защити интересите си в съда.

Ако имате въпрос относно участие в споделено строителство, винаги можете да получите безплатна правна консултация на нашия уебсайт. Опишете проблема на адвокат, използвайки функционалността на сайта.

Права на акционерите и DDU

Споразумението за дялово участие (DDU) е официален документ, регистриран в Rosreestr. Съгласно този акт, разработчикът носи отговорност за навременносттавъвеждане на сградата в експлоатация и предаването й за ползване на акционери.

Съществените условия на DDU, без които той се признава за невалиден, са:

Ако договорът бъде обявен за невалиден, тогава акционерът няма никакви права въз основа на неговите разпоредби.

Трябва също да вземете предвид следните нюанси, гарантирани от Федерален закон № 214:

В случай на смърт на участник в DDU правата му преминават към неговите наследници.
Ако обектът е повреден или унищожен преди прехвърлянето на акционера, предприемачът носи цялата отговорност.
Ако акционерът участва в строителството, без да планира да използва апартамента за бизнес дейности, отношенията му със строителната компания се регулират, наред с други неща, от Закона на България № 2300-1 „За защита на правата на потребителите“.

Доста често има ситуации, когато разработчикът включва в текста на DDU условия, които противоречат на Федерален закон № 214, но действат в защита на неговите права и интереси. Препоръчваме да покажете договора на адвокат преди да го подпишете, защото човек без подходящо образование най-вероятно няма да види тези клаузи. Ако бъдат установени такива условия, гражданинът има право да поиска корекции в текста на документа.

Разработчикът може да предложи на акционера да подпише предварителен договор за дялово участие. Най-вероятно строителната компания не се стреми да сключи DDU, тъй като не е наред с разрешителните.

Не забравяйте, че предварителният договор не е основание за възникване на права и задължения. Този документ действа само като консолидация на споразумението при бъдещо сключване на основното споразумение.

Ако предприемачът поиска да му преведе първото плащане въз основа на предварителен договор, това е пряко нарушение на Федерален закон № 214.

Начинизащита на правата на притежателите на акции

Регистрацията на DDU и регистрацията в Rosreestr, за съжаление, не гарантира, че разработчикът ще изпълни задълженията си. Ако правата на акционера са били нарушени, той има право да използва правни средства за защита. Нека поговорим за всеки по-подробно.

Признаване на права на собственост

В случаите, когато строителната компания не въведе къщата в експлоатация в рамките на определения срок, участникът в DDU има право да поиска признаване на:

право на собственост върху недвижим обект;
право на собственост върху обект на незавършено строителство;
права върху дял от общо споделено имущество.

За да предявите права на собственост, трябва да се обърнете към съда. В този случай изискването ще зависи от степента на готовност на къщата и други обстоятелства. Тази възможност е предвидена в чл. 8 Федерален закон № 214 и чл. 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Признаване на сделката за незаконна

По искане на участник в DDU сделката с разработчик може да бъде обявена за невалидна, ако парите са привлечени в нарушение на установената процедура или от лице, което не е имало право да извършва такива действия. В този случай е необходимо да се изиска връщане на платените средства, както и двойна лихва и обезщетение за щети (член 3 от Федералния закон № 214 и член 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Освен това акционерът има право да поиска сделката да бъде обявена за невалидна, ако разработчикът наруши изискванията за декларацията на проекта. При изпълнение на изискването строителната фирма се задължава да изплати всички получени пари и лихва в двоен размер на рефинансиращата ставка на Българската банка. Взема се предвид тарифата, валидна към датата на възстановяване (член 19 от Федералния закон № 214). От 2 май 2017 г. ставката е 9,25%.

В чл. 4 Федерален закон № 214 предвиждадруга причина, поради която DDU е обявен за невалиден. Това обстоятелство ще бъде несъответствието на обекта с декларираните характеристики и проектните данни.

Възстановяване на щети, морални щети, глоби и неустойки

В съответствие с член 6 и член 7 от Федералния закон № 214 предприемачът е длъжен да плати неустойка, ако:

не е прехвърлил обекта на притежателя на капитала в определения срок и не е договорил корекцията на DDU;
не е отстранил в определения срок недостатъците на обекта, открити в гаранционния срок.

В първия случай размерът на неустойката ще бъде 1/300 от процента на рефинансиране на цената на договора, умножен по две. Неустойката се изчислява за всеки ден закъснение. Тоест, ако падежът е изтекъл преди месец, размерът на неустойката ще бъде:

Цена на договора х 30 дни х 9,25 / 100 / 150.

Във втория случай размерът на глобата ще бъде 1% от разходите за отстраняване на установения недостатък или от цената на жилището (ако дефектът е причината, поради която жилището не може да се използва за живеене).

Акционерът може да поиска обезщетение за морални вреди в случай на нарушаване на правата му (чл. 15 от Закона за защита на правата на потребителите). Загубите, възникнали в резултат на неизпълнение на задълженията на предприемача (например, ако гражданин е бил принуден да наеме жилище), се компенсират в допълнение към неустойката и санкциите.

Прекратяване на правоотношения

Ситуациите, при които лихвеникът има право да прекрати правоотношението по DDU по своя инициатива, са разписани в чл. 9 Федерален закон № 214:

нарушение от разработчика на качеството на обекта;
установените дефекти не са отстранени в разумен срок;
срокът за въвеждане на обекта в експлоатация е изтекъл преди повече от два месеца;
строителната фирма не е доставилаакционерът да бъде уведомен за прекратяване на договора за поръчителство.

В допълнение, DDU може да бъде прекратен със съдебно решение, ако:

строителството на къщата е преустановено или спряно и е ясно, че обектът няма да бъде предаден в определения срок;
проектните документи са претърпели значителни корекции, по-специално, когато е превишена допустимата промяна в площта на апартамента;
е коригирано предназначението на имота.

Ако споразумението за дялово участие бъде прекратено, разработчикът е длъжен да върне на гражданина цялата платена сума, както и да плати неустойка.

Участие на държавни органи

Държавните органи на субектите на България имат право да оказват съдействие на акционерите при нарушаване на техните права и законни интереси. Тяхната помощ може да включва:

съдействие при довършване на строителството на обекта;
отпускане на материални обезщетения от бюджета на измамените вложители;
търсене на допълнителен инвеститор с цел набиране на средства за завършване на строителството;
предоставяне на жилищна площ за временно ползване;
обратно изкупуване на правата на иск към предприемача и др.

Спецификата на държавната подкрепа зависи от разпоредбите на регионалните власти. Трябва да изясните този въпрос с властите във вашия регион.

Предявяване на вземания в производство по несъстоятелност

Ако предприемачът бъде обявен в несъстоятелност, притежателите на дялове имат право да предявят финансови искове или иск за прехвърляне на жилище пред арбитражния съд. Трябва обаче да се има предвид, че съдът може да признае за предприемач не само юридическо лице, фигуриращо в DDU, но и компания, която всъщност натрупва финанси (например собственик на земя в строежУ дома).

Ако имате въпроси, свързани с дялово участие в строителството на жилищна сграда, моля потърсете правен съвет от специалист. Безплатна правна помощ е достъпна на нашия уебсайт.