Колко можете да спечелите от наемане на недвижими имоти Полезни съвети
Има много митове за пазара на недвижими имоти днес. Някой е сигурен, че всичко поевтинява и никой не се нуждае от имоти. Някой, напротив, вярва, че ако си купи odnushka в предградията, може да не работи до края на живота си. Всъщност истината, както обикновено, е по средата. Ще ви разкажа за доходите, които могат да донесат различните видове недвижими имоти, които частните инвеститори купуват, за да печелят от наем.
Апартамент за дългосрочен наем в Москва и Московска област
Наемането на апартамент в Москва или московските предградия отдавна се смята за отличен източник на пасивен доход или, да речем, инвестиция за старост. Апартаментът може да бъде оборудван и отдаден под наем за дългосрочен наем. Цената на прилична odnushka в Москва е около 5-6 милиона, в региона цените са по-ниски, добри оферти могат да бъдат намерени за три милиона (една от основните илюзии на някои купувачи на недвижими имоти е, че цените на недвижимите имоти са паднали многократно, но това далеч не е така). Цената за наемане на висококачествен едностаен апартамент в столицата е средно 30 хиляди рубли на месец, в региона - около 20 хиляди. За съжаление наемните цени не са се увеличили през последните години, въпреки инфлацията, за разлика от броя на инвестиционните апартаменти. Ако преди 10 години наемодателят "командваше" пазара на наеми на апартаменти, то през последните години, напротив, наемателят се превърна в централната фигура, за която се борят брокерите. Средната рентабилност на апартамент в Москва и московските предградия сега е около 5% годишно, а периодът на изплащане на такива инвестиции е 15-16 години. И това е без да се вземат предвид разходите за козметични ремонти и възможния престой на апартамента поради отсъствието на наемателя. В същото време дори пари, депозирани в банкадепозит, донесе около 7-8% годишно.
Апартамент в Москва за ежедневен наем
Много по-висока доходност в столицата може да се получи при краткосрочно отдаване под наем на апартаменти. Хотелите в Москва са скъпи и пътниците търсят къде е по-удобно и по-евтино. За такива туристически цели жилищата са подходящи не само в центъра, но и в покрайнините - на Шелковская или Бутово. Можете да помогнете за престой от 1,5 хиляди рубли на човек на ден (в туристическите райони цената на такива оферти започва от 3 хиляди рубли на човек на ден). По правило дневният наем е в състояние да удвои или дори утрои доходите на наемодателя. Вярно е, че всички грижи на хотелиера падат върху него: той трябва да осигури на гостите всичко необходимо, включително съдове и чисто бельо, и да помисли за почистването. Всичко би било наред, ако не беше едно „но“. Краткосрочните наеми в жилищни сгради скоро може да бъдат забранени или ограничени. Смята се, че гостите на такива частни хотели пречат на съседите си: вдигат шум, объркват разговори, дрънкат куфари или пушат на стълбището.
Така нареченият закон „За общежитията“ вече премина на първо четене в Държавната дума. И в сегашния вариант на законопроекта този вид дейност за частни лица е забранена.
Апартамент или студио на морето
Краткосрочното отдаване под наем на недвижими имоти на туристите носи повече доходи, но като правило е възможно само 4-5 месеца в годината. Ако инвеститорът живее в друг регион, ще е необходимо да се наеме персонал, който да приема жители, да почиства и да закупува необходимия имот в случай на повреда или кражба. Най-често недвижими имоти под наем през сезона се купуват от тези, които често посещават южната част на България и го използват, включително за себе си, идвайки да почиват извън сезона. Между другото, прословутият законопроект „За хостелите“ се отнася и за курортните недвижими имоти.
Търговско помещение за магазин
Търговските имоти са много по-изгодни от жилищните. Собственикът на бизнес недвижим имот в Москва, Санкт Петербург или голям град с милионери може да разчита на доходност, измерена в двуцифрени числа. По-специално, сега по-голямата част от търговските недвижими имоти в столицата се продават на цена, която обещава на нов собственик доход от около 10% годишно. Когато си представим инвеститор, който е готов да закупи търговски имот в столицата, често си мислим, че говорим за човек, който е в състояние да пръсне милиони долари за голямо помещение или цял търговски център. Въпреки това можете да закупите и бивш двустаен или тристаен апартамент на партерен етаж, прехвърлен в нежилищен фонд. Цената на такова търговско помещение винаги е по-скъпа от апартамент, петнадесет процента.
Можете да отдавате под наем такива помещения на аптеки, малки магазини, работилници и т.н. По правило инвеститорът създава индивидуален предприемач, който да управлява такъв бизнес под наем, за да се справи с всички въпроси, свързани с поддържането на недвижими имоти и отдаването им под наем. Доходността на такъв бизнес може да бъде повече от 10-15% годишно. В същото време проучванията показват, че най-много малки търговски обекти на първите етажи на сградите се придобиват от малки фирми за себе си. Броят на инвеститорите, които купуват такива имоти под наем, не е толкова голям. Проблемът е, че такъв бизнес изисква специални познания, трябва да вземете предвид изискванията на наемателите за електрическа мощност, безопасност и да имате различни сертификати. Също така е необходимо да можете да работите с наематели, тъй като малкият бизнес (а именно, той обикновено наема такива помещения) не е лесен наемател, често иска разсрочване на плащането и винаги се надява да убеди собственика да намали цената.
търговски помещенияза офис
Офис имотите напоследък са лидер на българския имотен пазар по обем на инвестициите. Сгради и помещения на офис центрове се закупуват от инвеститори под наем, някои български и дори чуждестранни компании купуват офис помещения за себе си. Офисите са печеливши, печалбата от висококачествени наети площи в момента може да достигне 30% годишно (ако цялата площ се наема на средни пазарни цени или малко по-скъпо). В същото време, като правило, инвеститорите много рядко купуват много малки недвижими имоти за офиси, както се случва на пазара на недвижими имоти на дребно. Трудно е да се намери наемател за малко офис пространство, да речем на първия етаж на жилищна сграда, тъй като различните компании наематели имат напълно различни предпочитания по отношение на пространството. По правило инвеститорите закупуват поне един или два етажа от офис център, в който "нарязват" помещенията за нуждите на конкретни наематели. Това вече изисква стотици милиони рубли и като правило професионалните инвеститори се занимават с такъв бизнес. Средната рентабилност на офис площите в Москва сега е около 6-10% годишно.
Споделете в проект за групово финансиране
Днес е възможно да се занимавате с бизнес под наем, без да придобивате собственост върху цял апартамент или търговски обект. Има и друг вариант - платформа за групово финансиране на имоти, където имот може да бъде закупен заедно с други инвеститори. Груповото финансиране на недвижими имоти позволява на физически лица да придобиват дялове в търговски имоти. В по-голямата си част тук са представени недвижими имоти на дребно на стойност над 150 милиона рубли. Доходността на сайта обикновено е повече от 10% годишно. Можете да участвате в проект за групово финансиране дори с малка сума, която не е достатъчнада си купите собствен апартамент, и още повече - печеливши търговски недвижими имоти. В същото време доходът на инвеститора ще бъде пасивен, тъй като специална управляваща компания ще обслужва колективната собственост, която отдава под наем обектите, прехвърляйки доходите на инвеститора.