Консолидиране на резултатите от оценкатаи избор на крайната стойност на себестойността
Пълният процес на оценка включва използването на три подхода: сравнителен, скъп и печеливш. Както вече беше отбелязано, задължението за използването им е залегнало в почти всички стандарти за оценка. Оценителят не може да използва нито един от подходите, но трябва да обоснове този отказ, тъй като има право самостоятелно да определя конкретни методи за оценка в рамките на всеки от подходите.
Съвсем естествено е, че резултатите от оценката, получени чрез различни подходи (методи), дават различна стойност. И следователно на последния етап от оценката възниква задачата за координиране на получените резултати и обосноваване на крайната стойност на разходите.
Всеки от подходите за оценка на стойността има своите предимства и недостатъци и следователно е невъзможно формално да се даде предпочитание на някой от тях (Таблица 6.10).
Предимства и недостатъци на подходите за оценка на разходите за машини и оборудване
Въз основа на реални пазарни данни Отразява пазарните условия и преобладаващата практика на продажбите Отчита влиянието на качеството, техническото ниво и износването на машините върху техните цени
Първоначалната информация бързо остарява и трябва да се актуализира Изкривяване на информацията за цените на монополизиран пазар
Отчита влиянието върху себестойността на производството и технологичните фактори Методите за оценка са доста универсални и приложими за почти всеки тип машини и оборудване (включително специализирани и специални)
Не отразява пазарната ситуация и влиянието на фактора търсене върху оценяваните обекти Ще оценява само от гледна точка на интереситепроизводител Изисква много работа за отчитане на влиянието на всички видове износване Изисква получаване на надеждна производствена и технологична информация от производителите
Дава оценка на разходите от гледна точка на интересите на потребителя (инвеститора) Отразява бъдещата стойност на обекта за потребителя Взема предвид факторите на експлоатация на обекта по време на жизнения цикъл
Трудност и несигурност при прогнозиране на бъдещи приходи и разходи за потребителите Несигурност при прогнозиране на цените и тарифите поради влиянието на инфлацията и други външни фактори Прекалено обвързване с конкретен бизнес проект Трудно се използва за обекти, които не предоставят крайни продукти или услуги
Използването на няколко подхода повишава надеждността на резултатите от оценката, дава представа за цената на един и същ обект от различни позиции: производител, търговец, купувач, инвеститор и т.н. В тази връзка можем да отбележим някои паралели между задачите на оценката и ценообразуването, тъй като прогнозирането на цената всъщност е същото като прогнозирането на цената.
Ако се използва който и да е метод на разходния подход, тогава, като се използва икономическа информация за нормите на потребление и цените на ресурсите, получени от производителя или продавача, процесът на ценообразуване на себестойността се моделира несъзнателно и в резултат на това се получава себестойността на предложението. Поради това оценката на разходите, като правило, се оказва надценена, освен ако, разбира се, не са направени сериозни грешки в включената първоначална информация.
Ако се използва методът на сравнителния подход, тогава "скъпият дух" на получения резултат е много по-малък, но все още остава. Това се дължи на факта, че те използват документирана потвърдена ценова информация за аналози и я извличатинформацията обикновено е от ценови фирмени каталози и ценови листи, т.е. те работят с едни и същи офертни цени. Като резултат е възможно да се надценят резултатите, макар и много умерени.
От трите подхода само печелившият дава директен път към прогнозата за цената на търсенето. Стойността , изчислена чрез който и да е метод на доходен подход, е горната граница на цената, на която купувачът (инвеститорът) може да се съгласи, ръководейки се от здравия разум сравнявайки текущите си разходи с бъдещите приходи от притежаването на закупения продукт. Естествено, за купувача (инвеститора) цената е толкова по-изгодна, колкото по-ниска е при други условия. В същото време, колкото по-ниска е цената, толкова по-малка е вероятността от сделка за продажба и покупка на този продукт. Тъй като купувачът (инвеститорът), както и продавачът, са заинтересовани от сделката, той може да се съгласи на известно увеличение на зададената цена. Тези съображения ни позволяват да заключим , че в общия случай оценката, основана на подхода на доходите, дава донякъде подценен резултат, освен ако, разбира се, не са направени грешки при избора на първоначални данни при изчисляване на бъдещи приходи и разходи.
Друг момент, който трябва да имате предвид, когато използвате този подход. Цената на търсене е доста индивидуална, за всеки купувач за един и същ продукт може да бъде
На нея. Следователно индивидуалността на оценената инвестиционна стойност за конкретен проект е разбираема. Следователно, за да може стойността, определена чрез подхода на дохода, да съответства на най- вероятната цена на търсенето, е необходимо да се извърши оценка за условията на най-типичното, типично използване на оценявания имот.
Първото възприемане на резултатите, получени чрез различни подходи (методи), се формира в в зависимост от това какстойностни стойности по отношение една на друга. Една ситуация, когато стойностите на цената са "натрупани", не се различават много една от друга. Тук едва ли има смисъл да откриваме предпочитанията по отношение на използваните отделни подходи (методи). Можете да бъдете доволни от изчисляването на средноаритметичната стойност на разходите.
Друга ситуация е, когато стойностите на разходите за два подхода (метода) са близки една до друга и третата стойност показва значително отклонение от първите две. Стойностите, близки до стойност, разбира се, вдъхват по-голяма увереност, а стойност, подобна на "отклонение", се нуждае от допълнителен анализ за надеждност. И накрая, третата ситуация възниква, когато наблюдаваме значително разсейване на резултатите. В този случай става необходимо да се оцени качеството на всеки резултат и да се намалят резултатите до крайната стойност на разходите , като се вземе предвид това качество.
Съгласуването на резултатите от оценката, получени чрез различни подходи (методи), се извършва най-често общочрез експертния метод Основният експерт тук е самият оценител, тъй като щом той знае къде са направени груби предположения в изчисленията, каква информация е включена не е напълно надеждна и кои фактори не са взети предвид по една или друга причина. Критичният поглед на оценителя към резултатите от собствената му работа помага да се достигне надежден краен резултат чрез изчисляване на среднопретеглената стойност на разходите.
За да се получи среднопретеглена крайна стойност на разходите, на първо място е необходимо да се установят критерии, по които се сравняват резултатите от различните подходи (методи) и се правят изводи за тяхното предпочитание. Има доста голям набор от методи за експертни оценки, използвани за различницели и тези, описани в литературата (сравнения по двойки, последователни сравнения, приоритизиране, анализ -
За йерархии, моделиране на предпочитания и др.)1. Ще се съсредоточим върху най-простия метод с помощта на процедурата за класиране.
Класирането е подреждането на резултатите от оценката, получени чрез различни подходи (методи), във възходящ ред на тяхното качество. За да направите това, на първо място, е необходимо да се формулират критериите за качество, според които ще се сравняват резултатите от оценката, получени чрез различни подходи (методи). Освен това на сравнение подлежат не подходите (методите) като такива, а резултатите от тяхното използване. Ние отделяме пет основни критерия за качество на резултатите от оценката, приблизително еквивалентни по своята значимост:
• съответствие на стойността, оценена с помощта на този подход, на целта на оценката;
• преобладаване на изходни данни от надеждни източници;
• преобладаването на строгите формализирани процедури над интуитивните оценки и предположения;
• степента на близост на резултата до реалната пазарна стойност към момента на оценката;
• използване на дублирана информация от различни източници за потвърждаване на резултатите от изчислението.
Като пример, нека вземем резултатите от оценката на цената на машина за вертикално пробиване, получени чрез три подхода (метода), и да класираме тези резултати според трите критерия, посочени по-горе (Таблица 6.11).
В табл. 6.11 експертно, според критериите, на всеки резултат, получен чрез един или друг подход , беше присвоен собствен стандартизиран ранг. Редът на изчисляването му е следният: ако два резултата са еквивалентни и споделят съответните места, тогава техният ранг е равен на средната стойност на тези места. Например, според първия критерий, резултатите от сравнителните идоходните подходи са еквивалентни и си поделят първото и второто място, така че техният стандартизиран ранг е равен на (1 + 2)/ 2=1,5. Според четвъртия критерий резултатите от подхода на разходите и доходите се признават за еквивалентни, те споделят второ и трето място, техният стандартизиран ранг е равен на (2 + 3) / 2 = 2,5. След това изчисляваме общите стандартизирани рангове за всеки
Класиране на резултатите от оценката на разходите, получени от различни
Комплекти
Резултатът, получен чрез сравнителния подход
Резултатът, получен чрез разходния подход
Резултатът, получен чрез подхода на доходите
1. Съответствие на стойността, оценена с помощта на този подход, на целта на оценката
2. Преобладаване на необработени данни от надеждни източници
3. Преобладаването на строгите формализирани процедури над интуитивните оценки и предположения
4. Степента на приближаване на резултата до действителната пазарна стойност към момента на оценка
5. Използване на дублирана информация от различни източници за потвърждаване на резултатите от изчислението
Дого подход. В дясната колона на таблицата 6.11 Общите суми ред по ред се изчисляват с цел контролиране на изчисленията , те трябва да са равни на сумата от места, т.е. 1 + 2 + 3 = 6.
Стандартните рангове се преобразуват в коефициенти на тежест:
Където I>!Rjj е сумата от стандартните рангове за всички критерии и подходи; R, е общият ранг на резултата, получен чрез i-тия подход.
В нашия пример резултатите от сравнителния, разходния и приходния подход са получили коефициенти на тежест от 0,41; 0,31 и 0,28, съответно. Среднопретеглената обща стойност на цената на вертикална пробивна машина: 32590x0,41 + + 36930 x 0,31 + 26420 x 0,28 = 32208 * 32210 рубли.
Прецизностанализът на резултатите от оценка, извършена чрез различни подходи (методи), отваря възможността за съгласуване на тези резултати на доста обективна основа. Все пак точността е основният критерий за качеството на оценката.
Анализът на точността за всеки подход за оценка дава възможност да се получи доверителен интервал , в който с висока степен на вероятност може да се намери желаната стойност на разходите.
Крайната стойност на разходите за всичките три оценки, очевидно, трябва да бъде в обхвата, който ще бъде общ за всичките три доверителни интервала, съответстващи на трите подхода за оценка. Това е интервалният метод за намаляване на направените оценки до една стойност или до много тесен диапазон от стойности.
Ще покажем приложението на интервалния метод при оценка на пазарната стойност на вертикално пробивна машина. Индикаторите за анализ на точността на междинни резултати , получени чрез различни подходи, са обобщени в таблица. 6.12.
Сравнението на три доверителни интервала е показано на фиг. 6.3. От графиката на фиг. 6.3 се вижда, че всички разглеждани доверителни интервали имат общ интервал от 30874 до 31459 rub. Следователно крайната стойност на разходите съответства на средата на този интервал, т.е. е. е равно на (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 рубли. Това е малко по-малко от средноаритметичната стойност на цената, равна на 31980 рубли.
Друг метод за тълкуване на резултатите от прецизния анализ е да се изгради опростена форма на кривата на общото разпределение(методът на разпределението на общата крива ).
Индикатори за анализ на точността на резултатите от междинната оценкаРазходите на машината за вертикално пробиване, получени чрез различни подходи