ОБЕКТ, ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ПОДДРЪЖКА И СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА НЕЖИЛИЩНИ ПОМЕЩЕНИЯ, Нежилищни помещения,
Нежилищни помещения като обект на договор за наем.
Преди да разгледаме правоотношението на лизинга, е важно да разберем правилно какво е обектът на лизинга, за да определим конкретните права и задължения на наемодателя и наемателя.
Съгласно ал.1 на чл. 607 от Гражданския кодекс на България, квалифициращият признак, според който се характеризират възможните обекти на наем, е следният:обект на договора за наем могат да бъдатпоземлени имоти и други изолирани природни обекти, предприятия и други имуществени комплекси, сгради, постройки, оборудване, превозни средства и други вещи, които не губят естествените си свойства в процеса на тяхното използване, т.е. непотребни вещи.
Законът може да установява видове имущество, чието отдаване под наем е забранено или ограничено (клауза 1 от член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В момента няма такъв закон.
В дефиницията на предмета на лизинга, посочена в чл. 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация, законодателят не отделя отделно понятията, които са включени в броя на обектите на лизингови отношения. В тази връзка е необходимо да разберете какво енежилищни помещения. Концепцията за "нежилищни помещения" в литературата и наредбите се тълкува по различен начин.
Все още много въпроси повдигат въпроса дали сградите и постройките са нежилищни помещения и съответно дали трябва да се подчиняват на един и същи правен режим или не. Както в теорията, така и в практиката все още няма консенсус по този въпрос.
Помислете как се тълкува понятието "нежилищни помещения" в разпоредбите на различни нива.
В горните документи терминът "нежилищни помещения" се използва в същия ред спонятията „сгради“, „структури“, следователно „нежилищни помещения“ е самостоятелно „тясно“ понятие.
Законодателите имат и друго тълкуване на понятието "нежилищни помещения".
От този указ следва, че нежилищните помещения са общо понятие, което включва както сграда, така и конструкция.
След като разгледахме разпоредбите на различни нива, можем да заключим, че законодателите не са стигнали до общо мнение относно понятието "нежилищни помещения".
В периода от 1993 г. (когато е в сила Гражданският кодекс на RSFSR от 1964 г.) до днес не е разработено общо разбиране на термина „нежилищни помещения“. Би било разумно да се дефинира законодателно значението на понятието „нежилищнипомещения“, и тогава ще стане ясно какво точно е обектът на правно регулиране в конкретен случай. Разбира се, това би наложило промени в действащата нормативна уредба, засягаща този въпрос, но в резултат на това ще се възползват всички участници в подобни правоотношения. Комарова Т.Ю. Нежилищни помещения като обект на лизинг. сп. "Законодателство" № 12, 1999 г.
Нека разгледаме гледните точки на юристите по този проблем.
И. Исрафилов изразява гледна точка, която може да се сведе до факта, че поднежилищни помещенияможе да се разбира както сградата като цяло, така и част от нея. Вижте И. Исрафилов "Наем на нежилищни помещения". сп. "Стопанство и право" № 10, 1997 г., - С.113.
А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой твърдят, че, използвайки аналогията на закона, има всички основания за разширяване на правилата за отдаване под наем на сгради и конструкции до нежилищни помещения, с изключение на правилата относно прехвърлянето на права върху поземлен имот на наемател. Във всеки случай правилата за формата на договора за наем на сгради (конструкции) трябва да се прилагат за наема на нежилищни помещения, неговитерегистрация, процедурата за прехвърляне на обекта и плащането на наема. Вижте Гражданско право том 2 (под редакцията на А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой). - М .: "Проспект", 1999. - С. 184.
Анализът на тези гледни точки показва, че нежилищните помещения, като неразделна част от сграда и структура, имат режим, подобен на сградите и съоръженията в техния правен статут, и следователно отношенията за наем на нежилищни помещения трябва да се регулират подобно на отношенията за наем на сгради и конструкции.
V. V. Vitryansky подчертава, че по отношение на наема на нежилищни помещения в Гражданския кодекс на България няма специални правила, следователно общите правила за договора за наем (включително наема на недвижим имот) се прилагат изцяло към тези правоотношения. Вижте Vitryansky V.V., Braginsky M.I. Облигационно право: Договори за прехвърляне на вещи. - М.: Статус, 2000. - S.525.
След като анализираме тези гледни точки, можем да заключим, че ако в договора за наем на нежилищни помещения се прилагат общите правила за наем, тогава нежилищните помещения не са част от сградата, а са отделен обект на наем.
О.Н. Садиков, излага трета гледна точка, според която понятието „нежилищни помещения“, като неразделна част от понятието „сграда“, е използваемо, но нормите на § 4 гл. 34 от Гражданския кодекс на България се прилагат само ако страните изрично се споразумеят за това.Виж Коментари към част втора от Гражданския кодекс на България (по-членове) / ред. O.N Sadikova, M .: Адвокатско дружество "Контракт", изд. Група "Инфра-М-Норма", 1999. - С.218.
Гледната точка на И. Исрафилов е по-близо до нас, макар и не само специална (§ 4, глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация), но и общи правила относно договорите за наем (§ 1, глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация), например чл.Изкуство. 610, 613, 615, 619, 620 НК България и др.
Т.Ю. Комарова, подкрепяйки позицията на И. Исрафилов, в статията си „Нежилищни помещения като обект на лизинг“ твърди, че нежилищните помещения като част от нежилищни сгради са обект на договор за наем на сграда (конструкции). Предлага и §4 (Отдаване под наем на сгради и постройки) гл. 34 от Гражданския кодекс на България следва да се разбира „отдаване под наем на нежилищни съоръжения (сгради, постройки, нежилищни помещения)“. Не е случайно, че въпреки различията в разбирането на термина "нежилищни помещения", в разпоредбите, уреждащи отдаването под наем на нежилищни съоръжения, терминът -нежилищнипомещениявинаги се използва във връзка със сгради, постройки.
Трябва да се отбележи, че най-съществените характеристики на договора за наем, като неговата приложимост към недвижими имоти, връзката му с поземлен имот, са свързани с нежилищни помещения в същата степен, както и със сгради, поради което нормите, посочени в § 4 гл. 34 от Гражданския кодекс на България би било разумно да се прилага към договора за наем на нежилищни помещения.Трудността се състои в това, че наред с диспозитивните норми на гл. 34 от Гражданския кодекс на България съдържа и задължителни такива. И тъй като няма недвусмислен отговор на въпроса кои норми на § 1 (Общи разпоредби за наем) или § 4 (Наем на сгради и съоръжения) регулират наема на нежилищни помещения, също така не е ясно кои от конкуриращите се повелителни норми на съответните параграфи трябва да се спазват (по-специално, в кои случаи договорът за наем изисква държавна регистрация в правосъдието власти). Проблемът може да бъде решен чрез съдебна и арбитражна практика.