Печелете на поток
От 2008 до 2010 г. развитието на търговски и развлекателни комплекси в северната столица се забави, много проекти бяха замразени. Показател за излизането на пазара на бизнес имоти от стагнация е почти едновременното откриване в края на 2010 г. - началото на 2011 г. на два емблематични мола в центъра на града: Stockmann на Невски проспект (с обща площ от 97 хил. кв. м) и Galleries на Лиговски проспект, до Московската гара (обща площ - 192 хил. кв. м, от които 97 ,200 кв. м. се отдават под наем ). Последният е най-големият и проходим мол в Санкт Петербург.
Според изпълнителния директор на консултантската компания Knight Frank St. Петербург от Николай Пъшков има голямо търсене на помещения в търговски центрове в града както от български, така и от чуждестранни играчи. „Операторите на дребно в сегментите на бързооборотни стоки и кетъринг са особено активни, като последните не се страхуват да развиват нови формати за пазара в Санкт Петербург“, отбелязва Пашков. Той е повторен от Игор Кокорев, ръководител на проекти на отдела за стратегическо консултиране в Knight Frank St. Петербург: „Характеристика на последните години е разширяването на броя на форматите на заведения за обществено хранене в търговския център. Ако по-рано това бяха предимно заведения за хранене, по-късно към тях бяха добавени кафенета и вериги ресторанти, тогава имаше барове-клубове и ресторанти, работещи извън марките на веригата. През последните години на пазара навлязоха и международни марки - Nordsee, Cinnabon. Появиха се нови местни играчи, като Woker, който се различава от формата за поръчка, приет в заведенията за хранене: на госта се предлага сам да сглоби ястието от наличните съставки.
Най-големият играч на пазара на бизнес имоти в Санкт Петербург е холдингът Адамант. Холдингът работи на пазара в Санкт Петербург от 1992 г., днес е част откомпании 26 търговски и развлекателни центъра ("Континент" на Стачек, "Континент" на Байконурская, "Атмосфера", "Меркурий" и др.), чиято обща площ надхвърля 936 хиляди квадратни метра. м. Още няколко търговски центъра, включително "Заневски каскада-3", "Континент" на Бухарестская, "Континент" на Звездная, ще бъдат пуснати в експлоатация в близко бъдеще. FortGroup, вторият играч в града по отношение на броя на съоръженията, има 11 работещи и строящи се мола в Санкт Петербург (Френски булевард, Родео Драйв, Южен полюс, Академ-парк и др.).
Търговски център или улична търговия на дребно?
Когато избират място за отваряне на ресторант, основателите задават въпроси. Наемът в търговските центрове е средно по-нисък, отколкото в уличната търговия в централните райони. Доколко трафикът по главните улици на града е по-висок от този в мола? Търговските центрове се превръщат в притегателен център за гражданите - все повече семейства и млади хора прекарват времето си тук. Но доколко този голям трафик се простира върху кетъринга? В крайна сметка, ако потенциален гост иска да посети определена концепция, той е по-вероятно да отиде в уличен ресторант за търговия на дребно, заобикаляйки бикини и ботуши. Или не?
„В заведението за хранене има по-малко инвестиции в изграждането на точка и по-нисък наем, но трафикът също е по-нисък“, казва Дмитрий Горбачов, представител на недвижими имоти в Северозападния регион на McDonald's. - В приоритетите на компанията форматът food court е на трето място - след разполагането на ресторанта в отделна сграда и т. нар. инстори (вградени помещения). Невъзможно е да се организира Makavto в заведението за хранене, което може да даде до 40% от оборота. Въпреки това ресторантите за хранене са популярни. Имаме най-голяма посещаемост в търговски център „Галерия“, не сбъркахме, когато избрахме между него и „Щокман“, последният няма необходимата посещаемост.“
От бързо към фино
Повечето оператори за бързо хранене, работещи в молове, се намират в заведения за хранене. Заведението за хранене е едновременно допълнителна услуга за тези, които идват да пазаруват или гледат филм, и акумулатор на потока. Концентрацията на различни кетъринг брандове на едно място, като своеобразен магнит, ориентира потока от клиенти и ги насочва през мола – към горните етажи, където по правило се намира фудкортът. „Хранителният двор ви позволява да увеличите престоя на посетителите в търговския център“, потвърждава Вероника Лежнева, ръководител на отдел „Изследвания“ в Jones Lang LaSalle в Санкт Петербург.
Всички марки на бизнесмена от Санкт Петербург Дмитрий Неведомски, представени в търговския център, работят изключително в заведения за хранене: това са Emelya (седем точки, което представлява 35% от всички точки на мрежата в Санкт Петербург), La Cucaracha (11), U Schweik (11), новата концепция на Blin.Com (1). Според Неведомски, според неговите концепции, трафикът на заведение за хранене е сравним с трафика в точка на уличната търговия на дребно: има 350-400 гости на ден там и там, въпреки че в уличната търговия на дребно проверката е малко по-висока - около 350 рубли. срещу 230 рубли. в заведението за хранене.
Наред със заведенията за хранене, големите търговски центрове в Санкт Петербург имат зона за непринудено хранене и бързи непринудени ресторанти със собствени места. Тези посетители, които не искат твърдо кацане, самообслужване и претъпкани хора, идват тук и са готови да платят за това с по-висок среден чек. "Ресторантска улица" на третия етаж на търговски център "Гранд Каньон" обединява осем ресторанта, сред които "Vasabi", Pizza Hut, "Matryoshka", "Great Caucasus", "Red Terem". Търговско-развлекателният център „Галерея“, който побира над 25 кетъринг марки, разполага с шест заведения в ресторантската част на четвъртия етаж, сред които немската рибна бърза закуска Nordsee, T.G.I. Петък, "Две клечки", кнедли"Дузина" на екатеринбургската компания "Univerfood".
Най-често ресторантите със собствено кацане са разположени на един етаж с развлекателна зона, кино или боулинг зала. Традиционно сред тях преобладават мрежите. „Лидерите сред ресторантите с моно кухня са японските („Уасаби“, „Две пръчки“) и италианските („Росарио“, „Ил Патио“) вериги заведения, смята Вероника Лежнева. „Също така много молове имат бирени ресторанти, около половината от тях са вериги.“
Вериги кафенета: “Coffee House”, “Shokoladnitsa”, Coffeeshop Company – предпочитат да бъдат разположени отделно, а не в заведенията за хранене и по възможност не в обособена зона за ресторанти. От 30 магазина на Coffeeshop Company, работещи в Санкт Петербург, 17 са разположени в търговски центрове. „Ние не сме сред други оператори, тъй като запазваме специалната атмосфера на кафене“, обяснява Сергей Статкевич, ръководител на маркетинговия отдел в Coffeeshop Company Russia.
Операторите, които искат техният формат (кафене, бирария и т.н.) да бъдат представени в обекта в единствено число, обикновено трябва да плащат два пъти: ако стандартната наемна ставка в търговски център в центъра на града е около 3000–4000 рубли. на кв. м, тогава те ще поискат 6000 рубли за ексклузивно. В този случай клаузата "изключителност" е предписана в договора и търговският център няма право да поставя кафене на конкурент до кафе оператора.
Докато заведенията за бързо хранене и ежедневните заведения за хранене съставляват по-голямата част от кетъринга в търговския център, някои компании са изложени на риск да развият премиум ресторантски формат тук. Пионерът беше компанията Ginza Project, която отвори ресторант Москва в Стокман и Баклажан в Галерията. Площта на Eggplant е около 1000 кв. м, можем да настаним до 300 гости, средната сметка е 1300 рубли, - казва Анна Сотникова. -Публиката ни включва както млади двойки, така и шумни компании. Половината от посетителите са редовни гости. В ресторанта често се провеждат бизнес срещи - от самото начало пуснахме безплатен паркинг за три часа със сметка от 1000 рубли, хората идват при нас преди и след Сапсан: жп гара Московски е на две крачки. Мъжете, които обичат да ядат обилно, идват на пилаф, на хачапури, през уикендите има много семейства, за това има детска стая в ресторанта.
Сега проектът Ginza се готви да отвори третия си ресторант в търговския център - в новия комплекс „На Червения мост“, чието пускане в експлоатация е обещано в началото на 2013 г. Едновременно с проекта Ginza, семейството Global Point, което набира популярност в двете столици, и ресторантьорът Михаил Орлов планират да пуснат заведения в новия MFC.
котва
Операторите, влизащи в търговския център, могат условно да бъдат разделени на два вида: котвени наематели, които поради популяризирането на марката привличат поток от посетители в търговския център, и останалите, които се опитват да спечелят пари от този поток. „Котвите са кино, фитнес или воден парк, с други думи, услуга или марка, която човек ще посети специално в конкретен търговски център“, обяснява Денис Радзимовски, главен изпълнителен директор на S.A. Ричи Петербург.
Основният наемател с федерално значение в общественото хранене е Макдоналдс. След като отвори първия ресторант в Санкт Петербург през 1996 г., днес McDonald's има 49 ресторанта тук, половината от тях работят в търговски центрове: осем в заведения за хранене и 17 във вградени помещения. „В търговските центрове почти винаги плащаме процент от оборота, без да сме обвързани с фиксиран наем. Така аз и хазяинът плаваме в една лодка“, казва Дмитрий Горбачов.
Да вземеш котвен наемател означава да осигуриш проходимост на търговския център, така че такава компания можеплащат минимален процент от оборота, както и да имат други предимства. По този начин доставката на продукти до ресторант Baklazhan, разположен на четвъртия етаж на мол Галерия, може да се извършва през специален противопожарен коридор, тоест почти по всяко време на деня. Освен това гостите на ресторанта имат възможност да използват асансьорите до три сутринта. Ресторантът дължи специално отношение към себе си от страна на наемодателя на своите основатели, холдингът Ginza Project, който има висока популярност и натрупана публика в Санкт Петербург. „Тъй като компанията има силна репутация, те ни чакаха в галерията, така че в процеса на преговори успяхме да се споразумеем за бонуси“, казва Анна Сотникова.
Условията на работа на обикновените наематели в търговските центрове са много по-тежки. „Собствениците на TC дават възможност да наемат котви, защото от тях зависи колко хора ще дойдат в TC, а останалите оператори повишават тарифите до максимум“, обяснява Денис Радзимовски. – Например в Shkipersky Mall, който стартира втория етап тази пролет, основният котвен наемател е кино на третия етаж. Въз основа на факта, че на остров Василиевски няма нормален мултиплекс, киното ще привлече около 40 000 души на месец. Залата за хранене е 300 кв. m предполага наличието само на четири оператора, тук наемната ставка се определя от собственика с порядък по-висок и достига 5000 рубли. на квадрат - това е с общо ниво на Санкт Петербург от 3000 рубли. на кв. м с ДДС без консумативи. Защото фуудкортът ще паразитира върху стрийма от киното. На партерен етаж в магазин от 400 кв. м се намира "Макдоналдс" - при него историята е друга, той самият е котва и привлича посетителите на мола.
Предимства и недостатъци
Повечето оператори отбелязват удобството на сътрудничеството с TC. "ТехническиИзискванията към уличните магазини и кафенетата в търговските центрове са абсолютно еднакви“, казва Сергей Статкевич. „Въпреки това, подготовката на кафене за отваряне в търговски център все още е много по-лесно, тъй като помещенията първоначално са предназначени за търговия, HoReCa и услуги.“
Спецификата на работата на общественото хранене в търговския комплекс обаче все още съществува. Основният проблем е доставката на продуктите. „Има проблем с доставката на продуктите, тъй като е необходимо да се спазва срокът“, казва Галина Орлова, заместник генерален директор на веригата „Емеля“. - Можете да доставяте продукти само до 9.00, а ако нямате време, можете да излезете от витрината без определено ястие или дори без две. Иначе, напротив, всичко е дори много по-удобно: има охрана, почистване. Самият комплекс се грижи за привличането на клиенти, като осигурява добра посещаемост на нашите обекти.“
Друга особеност на работата в търговски центрове е естественият спад на трафика през лятото, въпреки разпродажбите. „През лятото потокът намалява с поне 10%“, казва Анна Сотникова, „ние възстановяваме приходите, като увеличаваме чека чрез увеличаване на продажбите, за това работим с персонала.“