Правила за земеползване и застрояване, какви са

Собствениците на недвижими имоти, които използват и се разпореждат със своята собственост, през 2019 г. трябва да се ръководят от текущия набор от правила за използване и развитие на земята, одобрени в региона. Познаването на нюансите ще позволи в бъдеще да се избегнат много проблеми, свързани с изхвърлянето на собствената ви земя и правилното изпълнение на документацията за нея.

Концепцията за използване и развитие на земята

Правила за използване и развитие на земята (PZZ) - консолидиран основен документ за градоустройствено зониране, създаден, одобрен и прилаган в рамките на местните разпоредби. Правилата за използване и развитие на земята разделят разглежданата територия на зони. Отличителните черти на разпоредбите за градско планиране включват необходимостта от провеждане на изслушвания на неговите разпоредби в навечерието на одобрението.

Този документ има за цел да реши няколко проблема при регулирането на експлоатацията и управлението на земята на територията. Член 30 от Гражданския кодекс на България определя основната цел на Правилника за земеползване и устройство:

Създаване на предпоставки за стабилно развитие на града/населеното място при спазване на изискванията за околната среда и културното наследство.
Регулирайте устройството в рамките на населеното място.
Да действа като гарант за правата на собствениците на земя сред гражданите и организациите, за да гарантира спазването на техните интереси при изграждането на съоръжения.
Да създава благоприятна среда за финансови инвестиции, включително правото да определя най-ефективния начин за управление.

Процедура за одобрение

В процеса на изготвяне на набор от правила за използване и развитие на земята, преди одобрение от местните власти, те извършватобществени обсъждания и гласуване с цел идентифициране на проблемни въпроси от интерес за гражданите на населеното място относно зонирането на територията му. Периодът на изслушванията и гласуването е в рамките на 2-4 месеца, със задължителното присъствие на собствениците в разглежданата територия. Специално създадена комисия, която е и разработчик на предварителния проект на ПЧП, отговаря за организирането на изслушванията.

На следващ етап комисията финализира, съобразявайки се с изразените желания, и изпраща готовия вариант за съгласуване на общинския управител. Гражданите имат право да оспорват одобрението на Кодекса за градоустройство в съдилищата.

Всеки правилник за земеползване и устройство включва три раздела

Прилагане и изменение на наредбата;
Карта на териториалното разпространение;
действащите разпоредби за градоустройство.

Приложение

Този раздел от ПЧП предоставя информация относно следните аспекти:

Регулиране на процеса на земеползване;
Смяна на начина на ползване;
мерки за планиране;
Процедурата за промяна на разпоредбите на ППЗ;
Решаване на други проблеми, свързани със строителството.

Първият раздел предоставя информация за това как се прилагат разпоредбите и се правят корекции.

Основните разпоредби на правилата за градоустройство се съдържат в останалите два раздела. Именно в тях се дава обяснение как се разпорежда с недвижими имоти на разглежданата територия.

В част втора на Правилника за земеустройство и застрояване земята се разделя съгласно одобрената регулационна карта в рамките на населеното място.

През 2019 г. беше прието разпределението на зоните в следните групи:

Жилищно ниско и средно застрояване, многоетажни сгради;
Създаване на бизнес зона;
Местоположение на инфраструктурни зони и др.

Границите на определена зона съвпадат с границите на обектите, разположени върху нея (например по границата на обект, водно тяло, магистрала). Това гарантира, че дадено земевладение попада в строго определена зона.

Редът за по-нататъшна експлоатация и разпореждане с имуществото също зависи от това определение. Това означава, че ако собственикът на земя, класифицирана като бизнес зона с офис сграда върху нея, иска да създаде паркинг върху придобит в близост поземлен имот, който е класифициран като зона за частен сектор, той ще трябва да получи разрешение за организиране на зона за паркиране, което е невъзможно поради присвояването на закупения нов обект към територията на частно жилищно застрояване.

По този начин, когато планирате по-нататъшното развитие на придобитата земя, е наложително да се вземе предвид причисляването й към определена териториална зона.

Третата част включва одобрените градоустройствени разпоредби със следната информация:

Видове разрешено ползване.
Установяване на пределна стойност на обема на недвижимите имоти в обособена територия.
Наличието на ограничения в процеса на използване.

Всички земи на разглежданото селище могат да бъдат приписани на основните, условно разрешени и спомагателни видове използване.

На практика през 2019 г., ако собственикът иска да промени предназначението и вида на земята, трябва да се вземат предвид действащите правила за земеползване и застрояване (а именно третата част), като се избере някой от видовете разрешено използване в рамките на териториалното зониране. Запромените вида на употреба, напишете съответно заявление до кадастралната камара. Тази процедура е безплатна и не изисква допълнително одобрение.

Как да направите корекции на правилата

Промените се извършват с разрешение на общинския или селския управител. Положително решение се взема въз основа на писма, изпратени до държавни агенции, при условие че:

Несъответствия на правилата на сетълмента с други по-рано приети разпоредби, които имат по-голяма тежест.
Обявяване и установяване на нови граници на зоната.
Внасяне на промени в действащите разпоредби.
Нерационално ползване и владение по реда на ЗЗЗ.

Правилата за земеползване и устройство имат сходно предназначение с приетия ОУП. Основната цел на общия план на територията е да осигури оптимално планиране на устройствените мерки в рамките на дадено селище.

Градоустройственият план по-често се разглежда като по-важен документ, регламентиращ правилата за развитие на териториите, отколкото ППЗ.

Всеки от регионите на България самостоятелно се занимава с установяването на свои собствени правила, отчитайки характеристиките на териториите. В края на 2017 г. се проведоха обществени изслушвания относно Правилата за земеползване и развитие в Московска област. Предмет на обсъждане беше развитието на земята, условията и предназначението на строителните обекти, като се вземе предвид принадлежността към определена зона, допустимите граници на плътност, височината на обектите в строеж, тенденциите на развитие на конкретни територии. След обществените обсъждания гражданите имат право да изразят своите бележки и да предложат мерки за отстраняване на недостатъците, като подадат жалби до териториалните комисии. Разработването и одобрението на ПЧП допринасят за създаването на максимален комфортобщинско пространство, предпазващо от хаотично застрояване и други неудобства.