Процедурата за прекратяване на договора за продажба на земя - отговори и съвети на вашите въпроси
Възможно е да се прекрати договорът за продажба на земя (обаче, както всеки друг недвижим имот) само в съда и само в случай на значително нарушение на нормите на договора от другата страна.
Член 450 от Гражданския кодекс на България гласи, че договорът за продажба по искане на една от страните може не само да бъде прекратен, но и изменен. Изисквайки промени в условията на договора за продажба, купувачът например може да декларира необходимостта от намаляване на покупната цена и връщане на разликата на продавача. Може да има и други изисквания, несъгласната страна не е ограничена в това, но трябва да има основателни причини. Ако обаче съдът не види съществени промени в обстоятелствата, при които е сключена сделката, тогава прекратяването или изменението на договора е невъзможно дори в съда.
Каква може да бъде толкова тежка причина, която съдът определено ще вземе предвид?
- Предоставяне от продавача на умишлено невярна информация относно тежестта на поземления имот, който е предмет на договора за продажба.
- Невярна информация относно ограничения за ползване на земята (например само за индивидуално жилищно строителство или само за селскостопански дейности).
- Невярна информация за качеството на земята и нейните свойства, което може да повлияе на плановете на купувача за нейното използване.
Ако имате индивидуални мотиви за прекратяване на договора, то задължително декларирайте това и потърсете защита на правата и интересите си по съдебен ред.
Кога може да се прекрати договор?
- Ако страните са подписали договор за продажба, той влиза в сила веднага.
- Но правото на собственост, правото на стопанско управление, правото на животнаследство, право на управление, право на трайно ползване и други права, като купувачът на парцела предстои да се регистрира.
Дори ако процедурата за регистриране на правото на собственост върху земята е започнала, недоволната страна все още има време да спре регистрационните действия в Rosreestr (подава се подходящо заявление) и се подава заявление до съдебните органи за признаване на сделката за невалидна и за възстановяване на сумата по сделката. Както бе споменато по-рано, несъгласната страна в съда ще трябва да представи аргументи, които могат да послужат като основание за прекратяване на договора за продажба. Колкото по-убедителни са аргументите на инициатора за обявяване на сделката за невалидна, толкова по-вероятно е той да постигне положителен резултат.
Максималният период, за който може да бъде спряна регистрацията на правата на собственост в Държавния регистър, е ограничен до 3 месеца. Всяка страна по сделката за продажба или упълномощено лице може да поиска спиране на тази процедура. Както и при съдебно обжалване, заявлението до Службата за регистрация трябва да посочи причините за спирането, както и периода, за който планирате да разрешите всички проблеми.