Собствен капитал - по закон, Закона за дялово участие в строителството
Договор за участие в споделено строителство
Всеки договор за участие в споделено строителство трябва да съдържа така наречените съществени условия, задължителни клаузи, предвидени в закона. Те включват: 1.Описание на обекта на споделено строителство (съдържа информация за техническите характеристики на обекта: номер на сградата, планирана площ, етаж, редове, оси, посочване на местоположението му върху плана на създадения обект на недвижими имоти). Всички тези характеристики спомагат за индивидуализиране на обекта на споделено строителство. 2.Срок на прехвърляне на обекта на съвместно строителство на акционера. Разработчикът не може да ги наруши, в противен случай той ще носи отговорност и ще бъде задължен да плати предвидената от закона глоба. Ако времето за доставка на къщата се забави, купувачът има право да възстанови неустойка от предприемача. 3.Цената на договора, срокът и редът за нейното плащане. 4.Гаранционен срок за обект на съвместно строителство (съгласно закона не може да бъде по-малък от пет години).
В допълнение към изброените изисквания, предвидени в закона, договорът може да съдържа условия, които, въпреки че не са предвидени в закона, са съществени за продавача и купувача. Те включват възможността за промяна на цената и процедурата за изчисляване на договора. Ако споразумението между предприемача и участника в споделеното строителство съдържа клауза, предвиждаща по-нататъшна промяна на цената на квадратен метър в зависимост от ситуацията на пазара (например с увеличение на цените на строителните материали), участникът, подписвайки такова споразумение, се съгласява с това условие, което означава, че до момента на доставката на къщата цената на апартамента може да се увеличи. Ако в договора е предвидена фиксирана цена на квметра, вече е невъзможно да се промени нищо.
Друга причина предприемачът да повиши цената е таксата за закъснение. Ако притежателят на интереса наруши условията за плащане, предприемачът има право да повиши цената на апартамента. За целта обаче трябва да бъде посочена подобна клауза в договора.
Важен момент, на който трябва да обърнете внимание при подписването на договора, е площта на бъдещия апартамент. Съгласно Жилищния кодекс общата площ на апартамента се счита за неговата квадратура, без да се включват студени сгради (балкони). В същото време цялата площ може да бъде посочена в договора, в резултат на което възникват несъответствия със свидетелството за регистрация. Площта в договора трябва да бъде разделена незабавно, тъй като цената на квадратен метър в студените стопански постройки е по-ниска от цената на "квадрат" в апартамент. Ако предприемачът е изчислил цялата площ (включително балконите) на една цена, гражданинът има право да поиска преизчисляване на цената на апартамента.
В случай, че площта на апартамента при предаване на къщата се оказа по-голяма от посочената в договора (това също е възможно), предприемачът има право да настоява за плащане на допълнителни квадратни метри. Такава възможност обаче трябва да бъде предварително уредена в договора за дялово участие.
Също така договорът трябва да съдържа данни в чийто баланс ще се намира построената къща и се определя формата на управление (HOA, управляващо дружество). Освен това договорът трябва да определи процедурата за организиране на общо събрание за избор на начин за управление на къщата.
Една от най-важните точки на договора е датата на доставка на къщата. Договорът по правило посочва крайния срок за предаване на къщата на държавната комисия, но поради установените недостатъци държавната комисия може да не приеме обекта от първия път. На строителната фирма се дава време да ги отстрани, но къщата може да не бъде предадена от секундатапъти. Ето защо е по-добре да включите в договора клауза не крайния срок за предаване на къщата на държавната комисия, а крайния срок за приемане на обекта на споделено строителство от нея.
В допълнение към държавната комисия, самият акционер също трябва да приеме къщата, ако в същото време е забелязал строителни дефекти, те се коригират за сметка на предприемача в рамките на сроковете, определени от закона за дялово участие. Едва след като отстрани всички недостатъци, акционерът подписва документа за приемане на апартамента. За да се предпазите от непредвидени ситуации, е необходимо да предвидите в договора клаузи за приемане от акционера на собствения му апартамент.
Държавна регистрация на споразумение за участие в споделено строителство
При регистриране на споразумение между акционер и предприемач върху документа се поставя печат с надпис за регистрацията на сделката. След регистриране на договора промените в него са възможни само по силата на допълнително споразумение, което също подлежи на държавна регистрация по начина, предвиден от закона.
От момента на държавна регистрация парцелът, предвиден за строителство, както и многожилищната жилищна сграда, която се строи върху него, са заложени на участниците в споделеното строителство и са гаранция за изпълнение на задълженията, поети от компанията строител. Ако предприемачът наруши поне едно от задълженията си: промени крайния срок за прехвърляне на обекта, спря строителството, промени проекта, промени предназначението на общата собственост и нежилищните помещения, които са част от къщата, или наруши изискванията за качество на обекта, законът дава на акционерите право да прекратят договора едностранно.
Законът предвижда и санкции за забавена доставка на обекта. В случай, че разработчикът не изпълни задълженията си, сайтът се продава на търг ипарите, получени от продажбата му, като обезщетение за депозити, ще бъдат разпределени между участниците в споделеното строителство.
Договорът за дялово участие трябва да бъде регистриран веднага след подписването му и няма значение дали плащането по него е извършено изцяло или само частично до този момент. Отказът от държавна регистрация на споразумението за дялово участие води до признаването на този документ за невалиден, а сделката за несъществуваща.
Ако сделката бъде обявена за недействителна в съответствие с параграф 2 на чл. 167 от Гражданския кодекс на България всяка от страните е длъжна да върне на другата средствата, получени при сключването му. Това означава, че на участника в споделеното строителство ще бъдат върнати вложените от него пари.
В случай, че договорът за дялово участие не е вписан по предвидения от закона ред, участникът в споделеното строителство вече няма да може да преотстъпва правото на претенции върху имота, както и да регистрира собствеността върху имота след въвеждането му в експлоатация.
Държавна регистрация на договор за прехвърляне на вземания
Споразумение за прехвърляне на права на вземане, както и споразумение за участие в споделено строителство изисква задължителна държавна регистрация. В този случай възлагането е възможно само след регистрацията на договора между предприемача и първия участник в споделеното строителство и до подписването на акта за приемане и предаване на обекта на споделено строителство.
Следователно, преди да регистрирате споразумение за прехвърляне на права на вземане, е необходимо да проверите дали първоначалният договор за дялово участие в строителството е регистриран. В крайна сметка, ако условията на първоначалното споразумение не са били фиксирани по начина, предписан от закона, това означава, че първият собственик на споразумението не е имал права върху имота,които би могъл да достави. Такова прехвърляне се счита за нищожно.
Също така, гражданин, който иска да сключи договор за прехвърляне на права на вземане, трябва да провери съществените условия на първия договор, предвиден в „Закона за споделено строителство“, както и условията, които са съществени за инвеститора и предприемача (като възможността за едностранна промяна на цената). Договорът за цесия е съставен в три оригинални екземпляра, регистрацията му се извършва въз основа на заявления от две страни (първият и следващите акционери), подписващи споразумение за прехвърляне на вземания. Предприемачът трябва да бъде информиран за предстоящото прехвърляне на искове.
Според федералния закон? 214 „Относно участието в споделено строителство“ прехвърлянето от участник в споделено строителство на изискванията по договора се допуска само след заплащане на цената на договора или при прехвърляне на дълга на нов участник в споделено строителство по реда на Гражданския кодекс на България. По този начин, когато подава документи за държавна регистрация на споразумение за прехвърляне на права на вземане, първият акционер трябва да представи удостоверение за сетълмент с предприемача или удостоверение за прехвърляне на дълг към нов участник в споделено строителство.
За държавна регистрация на споразумение за прехвърляне на права на вземане в Службата на Федералната служба за регистрация на територията Красноярск, акционерът трябва да представи следните документи: 1.Удостоверение, удостоверяващо, че сетълментът по първия договор за дялово участие в строителството е приключил или (в случай, че финансирането на строителния обект не е напълно завършено) удостоверение за прехвърляне на дълг към нов участник в споделено строителство (оригинал и копие). 2. Нотариално завереносъгласиесъпруг за извършване на сделка (в съответствие със Семейния кодекс на Руската федерация) (оригинал и копие). 3. Ако първоначалният договор съдържаше клаузата „преотстъпване е възможно само със съгласието на предприемача“, тогава за регистрация на договора за възлагане е необходимо да се представиписменото съгласие на предприемача за прехвърляне на права на вземане (оригинал и копие). 4. Регистрацията на договора за прехвърляне на права на вземане се извършвав рамките на десет работни дни от датата на подаване на заявлението.