Спешно обратно изкупуване - плюсове и минуси
Има моменти, когато имате нужда от пари спешно. Ако необходимата сума е такава, че заемането от приятели е изключено, тогава хората помнят, че техният апартамент е не само дом, но и продукт, който може да се продаде. И тук агенциите за недвижими имоти предлагат услугата „спешно изкупуване” на апартамента. Трябва ли да се възползвам от тази оферта?
Защо продавачи?
Причините, принуждаващи собствениците бързо да продадат апартамент, като цяло са известни. Най-често това е необходимостта от спешно скъпо лечение. Случва се и човек да изпадне в някаква беда. Случаят не е толкова масов, но доста показателен: управлявайки кола, водачът блъска пешеходец. Беше заплашен затвор, но жертвата чрез адвокат деликатно намекна, че ще оттегли иска от съда, ако получи 1 милион рубли. Шофьорът - който преди около година наследи апартамент и през цялото това време много мързеливо се опитваше да го продаде - тук, естествено, беше изключително развеселен и пожела да продаде жилището възможно най-скоро.
Изброените по-горе обстоятелства са от категорията на отрицателните. Понякога се случва обратното. Например, гражданин дълго време висеше около праговете на посолството на някаква добре организирана държава, търсейки разрешение да влезе за постоянно пребиваване. И изведнъж - решението! Теоретично, разбира се, можете да продадете и по-късно: българското законодателство не забранява на чужденци да притежават недвижими имоти. Въпреки това, такава „дистанционна“ операция е изпълнена с много проблеми и нерви и много собственици в такава ситуация ще се опитат да разрешат всичко, преди да напуснат.
Има и бизнес причини. „Един от нашите клиенти беше собственик на малко шивашко предприятие“, казва ръководителят на Агенцията за недвижими имоти, „Той имаше възможност да закупи голяма партида от отлични платове на изгодна цена. Но пари в бройне беше, продажбата на колата също не реши проблема. Тогава бизнесменът се разори: той спешно продаде апартамента си и купи този парцел. Трябва да кажа, че решението се оказа абсолютно правилно: бизнесът беше изведен на качествено ново ниво. Година и половина по-късно този човек купи апартамент в рамките на булевардния пръстен с три пъти по-голяма площ от предишния.
Вярно е, че не винаги всичко е толкова открито и безобидно: понякога зад заявената необходимост от спешна продажба (и дори съществуващото хубаво обяснение, като например незабавна операция за болно дете), се крие намерение да се измами купувачът. „Разчетът е, че купувачът от бързане или от алчност няма да обърне необходимото внимание на юридическата чистота на документите на закупения имот. - Може да е например съмнителната история на апартамента. Следователно само професионалисти могат да се справят със спешни изкупувания: тези транзакции са свързани с висока степен на риск.
Защо да купувате?
Ако се абстрахираме от текущото състояние на пазара на недвижими имоти и говорим за ситуация, която винаги се е считала за нормална (т.е. постоянно нарастване на цените), тогава отговорът е на повърхността. Купуваме обект с отстъпка от 20-40%, ако е необходимо, го привеждаме в ред (за това често в апартамент трябва само да изхвърлите боклука и да измиете прозорците) и след 2-3 месеца го продаваме на нормалната пазарна цена. И цените за тези 2-3 месеца също са нараснали с 10 процента - абсолютно прекрасно.
… Но това беше преди. Какво днес? През последната година пазарът само намаля - съответно реалните спекулативни операции (купени днес - продадени значително по-скъпо три месеца по-късно) станаха невъзможни и търсенето намаля - много модерни жилища, добри и различни, бяха построени за услугите на богати хора.
Технологични тънкости
Брокерите ни разказаха за някои от трудностите, с които се сблъскват компаниите за недвижими имоти, които практикуват бързо изкупуване. На теория апартаментът трябва да бъде закупен от агенцията. Въпреки това, регистрацията на апартамент за фирма винаги е включвала допълнителни разходи, свързани с регистрацията на сделката, счетоводството и данъчното облагане.
... Обикновените граждани, разбира се, се интересуват повече не от тази "кухня" на агенциите за недвижими имоти, а от собствените си интереси. Първо, колко бързо ще получат парите? Отговорът е много прост - след държавната регистрация на сделката. През 90-те и началото на 2000-те този процес отнемаше едно денонощие, след това времето стана по-дълго, но имаше т.нар. "бърза писта" - пет работни дни. Сега и него го няма, а регистрацията отнема 1 месец. Така че няма да е по-бързо. В краен случай агенцията, на свой собствен риск, може да плати на продавача част от парите предварително - но във всеки случай няма да е много, 20 процента от общата сума.
Вторият въпрос е: колко ще получи продавачът? В предишни по-благоприятни времена можеше да се разчита на 60-80% от пазарната стойност. Днес около 45-50%.
Други опции
Те се разпространяват активно на пазара преди около две години - по време на пика на ипотечното кредитиране. Безпроблемно можеше да се получи заем в заложна къща - обезпечен със съществуващ апартамент.Ипотекирайки апартамент в банка, беше възможно да получите само 70-80% от пазарната стойност на апартамента.
Такива схеми са много по-удобни както за длъжниците, така и за кредиторите, банките получават постоянен доход под формата на лихва за ползване на заем, а кредитополучателите остават в апартамента. В същото време и двете страни имат поле за маневриране, тъй като по взаимно съгласие на страните ипотекираният имот може да бъде продаден. Но ще е продажба вече на цена малко под пазарната, а не с такавазначителна отстъпка, както при спешно изкупуване.
Днес, както знаете, ипотечното кредитиране беше сериозно ударено от кризата. Но бих искал да се надявам, че това не е завинаги - пазарът ще се възстанови, банките отново ще стартират кредитни програми, включително заложни къщи.
... Има и друга "форма на спешна продажба" - тук обаче не може без кавички, тъй като говорим за обикновена измама. Въпреки че, като О. Бендер, и не е предмет на членовете на Наказателния кодекс. Собственикът на апартамента, който спешно трябва да го продаде, е обещан да го направи. Те дори казват, че вече е намерен купувач за вашия апартамент и за по-сигурно могат да представят важен гражданин, който надува бузи - обикновено някой от служителите на агенцията играе тази роля. Но нещо не се получава със сделката през цялото време - или „купувачът“ си тръгва някъде, или изведнъж трябва да се консултира с майка си. Междувременно агенцията трескаво се опитва да продаде апартамент на цена 90-95% от пазарната. Естествено, собственикът няма да получи тези пари в ръцете си ...
Какво ще се случи?
Интересът на агенциите към покупката на апартаменти винаги зависи от динамиката на пазара. Колкото по-бързо растат цените, толкова по-печеливши са такива операции. Сега пазарът изглежда се възстановява след дълъг спад. Но рано или късно поскъпването ще се възобнови. И отново ще се появят предложения за спешно обратно изкупуване.
Друг въпрос: ще се нуждаят ли потребителите от услугата? Ако целият пазар се възстанови, банковите заложни заеми също ще се върнат. Експертите смятат, че спешното изкупуване ще стане по-малко популярно, но няма да изчезне напълно от рева. Поради факта, че банките налагат доста строги условия за подписването на кредитополучателя и не всеки ще може да премине през него, тъй като не всеки има чиста кредитна история и бяла заплата, така че такива хора няма да могат да получат банков заем.
В нашето трудно време ние стоим на стража на вашите интереси.