28. Технологични свойства на поземлен имот като рентообразуващ фактор: показатели, критерии. Определяне на индекса на технологичните свойства на обекта.
Определяне на индекса на технологичните свойства на земята. Технологичните свойства на земеделските земи на обектите на оценка не зависят от плодородието и се изчисляват, като се вземат предвид:
енергийна интензивност на почвата (измерена чрез устойчивост на почвообработващи инструменти);
отдалеченост на нивите и земеделските парцели от икономическия център;
височини над морското равнище (за планински и предпланински зони).
Физическите стойности на технологичните свойства за конкретен обект на оценка се преобразуват в точки и коефициенти по съответните скали.
Мащабите са дадени в Техническите указания за кадастрална оценка на земеделските земи.
Въз основа на скалите за оценка на отделните технологични свойства и зависимостта на разходите от тях се изчислява обобщен показател - индексът на технологичните свойства на обектите на оценка спрямо референтните условия.
Като референтни условия се приемат следните основни стойности:
бал за контур и енергоемкост - 100;
оценка на релефа и скалистостта - 1,00.
Индексът на технологичните свойства на земеделската земя на административен регион (район за оценка на земята, субект на Руската федерация) се определя чрез претегляне на показателите на технологичните свойства на обектите за оценка (административни райони, райони за оценка на земята) спрямо тяхната площ. Изчисляваме индекса на технологичните свойства IT по формулата:
It \u003d (D (ze) × Bep + (D (zt) - D (ze) ) × 100 × Kr × Kk ) ÷ D (zt) × Bq.
Доходът от наем, дължащ се на технологичните свойства на оценявания обект (RRT)) се определя, като част от основните разходи за ползване на 1 хектар земеделска земя в субект България (оценъчна площ) (30) се диференцира пропорционално на индекса на технологичните свойства f-ro на оценявания обект:
къде; и итох-индекси на технологични свойства1-ти обект на оценка и земеделска земя за обектRF(площ за оценка на земята); Дзт - делът на разходите, дължащи се на технологичните свойства на земеделската земя.
Стойността на парцела се влияе пряко от неговите природни и технологични свойства:контур,релеф, геология, почва. В зависимост от тези качества разходите за развитие и използване на поземлен имот, а именно полагане на инженерни комуникации, изграждане на сгради и конструкции, тяхната експлоатация, ще бъдат различни. На негова основа се изчисляват стандартите за продуктивност на земята за основните отглеждани култури. И едва след това се определят показателите за икономическа или оценка на земята.
29. Местоположението на обекта като рентообразуващ фактор: показатели, критерии. Определяне на еквивалентното разстояние на транспортиране във фермата.
Основните рентообразуващи фактори на парцелите са плодородието на земеделските земи, местоположението и специализацията на производството на парцела.
Плодородието на земеделските земи се характеризира с оценка за качество на почвата - показател за сравнително естествено плодородие в 100-точкова скала на стойностите на качеството на почвата на съставния субект на Руската федерация.
Местоположението на парцелите се характеризира с тяхната отдалеченост от местата за продажба на селскостопански продукти и закупуване на промишлени стоки, като се вземат предвид качеството на пътищата, обемът и класът на транспортираните стоки. Според тези фактори оценката на местоположението на поземлените имоти се изразява чрез среднопретегленото еквивалентно разстояние на отдалеченост.
В зависимост от организациятаизвършване на кадастрална оценка на земята в субекта на България, може да има следните възможности за оценка на рентообразуващите фактори на поземлени имоти:
- съобразно индивидуалното почвено плодородие и местонахождението на поземлените имоти, оценени при предходната кадастрална оценка;
- по отношение на почвеното плодородие и местоположението на поземлени имоти, от които са отделени новооценени парцели, образуване след предходния кръг на оценка на земята;
- според индивидуалното почвено плодородие и местоположението на поземлените имоти-обекти от текущата оценка на земята, разпределени след предходната оценка, оценени съгласно техническите указания. Специализацията на стопанствата върху поземлените парцели, като фактор за формиране на рента, се дължи на косвеното влияние на плодородието и местоположението върху структурата на използването на земята и производството. Специализацията на селскостопанските организации, предприятията върху поземлените парцели се характеризира с показатели за структурата на продаваемите растителни и животновъдни продукти.
Местоположението на обекта на оценка се характеризира с показател за еквивалентно разстояние, определено, като се вземе предвид разстоянието от местата за продажба на селскостопански продукти и бази за доставка на материални и технически ресурси, както и транспортните условия на превоз на товари.
Прогнозният доход от рента от 1 хектар земеделска земя се състои от две части - диференциален и абсолютен доход от рента. Диференциалният доход от наем отчита плодородието на почвите, техните технологични свойства и местоположението на оценявания обект. Ако този доход е отрицателен, се приема, че е нула. На първия междурегионален етап е установена стойността на абсолютния доход от наем.
След като изчислим всички стойности, преминаваме към изчисляването на еквивалентаразстояние, търсим го по формулата:
Er j =(∑Гj ×Kj + (Р1 +Р2 ×Д2 +Р3 ×Д3 ))÷ ∑Гj ×Kj , където
K и D са коефициенти на преобразуване в еквивалентни товари и количества,
Гj - обемът на продадените продукти от икономиката,
P1 - разстояние на транспортиране на продадения продукт,
Er j е еквивалентното разстояние.
Доходът от наем, дължащ се на местоположението на оценявания обект (DRSH), се определя като разликата между разходите за превоз на товари при средните стойности за субекта на България (площ за оценка на земя) на товароподемността и отдалечеността на земята (C0, rub./ha) и тяхната цена в оценяваните обекти (C,, rub./ha):
където Ero и Er са съответно среднопретегленото еквивалентно разстояние за обекта. България (площ за оценка) и 1-ви обект за оценка, км;
G0 и Gg - извънстопанска нормативна товароносимост на 1 ха земеделска земя средно за субект България (площ за оценка на земята) и 1-ви обект на оценка. Средно за субекта е 1-2 хиляди тона на хектар;
T - цената на транспортирането на един тон товар на 1 km, rub. Взема се средната оценка по предмета.