4. Характеристики на продажбата на жилищни помещения

Съществените условия на договора за продажба на жилищни помещения, както и на други договори за продажба на недвижими имоти, са условията за неговия предмет и цена (чл. 554, 555)

В допълнение към предмета и цената, съществено условие на договора за продажба на жилищни помещения е списък на лицата, които запазват правото да използват тези помещения дори след продажбата. Според закона те могат да бъдат:

а) членове на семейството на бившия собственик, които са останали да живеят в помещенията (член 292 от Гражданския кодекс). Техният кръг се определя съгласно правилата на член 53 от Жилищния кодекс, включително и тези, които са прекратили семейните връзки с предишния собственик;

б) наематели на жилищни помещения и граждани, постоянно пребиваващи с тях (член 667 от Гражданския кодекс);

в) наематели (член 617 от Гражданския кодекс);

г) лица, които използват жилищни помещения по силата на завещателен отказ (член 538 от Гражданския кодекс от 1964 г.).

Органите по настойничество и попечителство дават споразумение за продажба на жилищни помещения, в които живеят непълнолетни членове на семейството на собственика (клауза 4 от член 292 от Гражданския кодекс), като укрепват гаранциите за правата на непълнолетните.

Собственикът на апартамент в многожилищни сгради няма право да отчуждава своя дял от собствеността върху общата собственост на жилищна сграда, както и да извършва други действия, които водят до прехвърляне на този дял отделно от собствеността върху апартамента.

Договорът за продажба на жилищни помещения, за разлика от други договори за продажба на недвижими имоти, подлежи на държавна регистрация и влиза в сила от момента на изпълнението му (клауза 3 на член 433 от Гражданския кодекс). Нерегистриран договор за продажба на жилищни помещения се счита за несключен. Държавната регистрация на договори за продажба на недвижими имоти трябва да се извършва от същите органи, които регистрират прехвърлянето на собственост върху него (член 131, член 551).

III договор за продажба на предприятието.

1. Понятието договор за продажбапредприятия.

Продажбата на предприятие е една от разновидностите на договор за продажба на недвижим имот. Институтът продажба на предприятие като имуществен комплекс е нов в сравнение с Гражданския кодекс от 1964 г. Но като цяло българското право го познава отдавна, макар и може би в малко по-различна форма, отколкото е формулирано в новия Граждански кодекс. Продажбата на предприятие се използва широко в старата търговска практика, по-скромно в годините на НЕП. Възможността за продажба на предприятия като цяло е пряко спомената в Гражданския кодекс от 1922 г. (вижте член 22 и приложението към него). През последните години, още преди въвеждането на новия Граждански кодекс, продажбата на държавни и общински предприятия (чрез търг или търг) беше един от методите за приватизация.

Предприятието днес е малко встрани от недвижимите обекти на гражданските права. Както Гражданският кодекс на Руската федерация, така и Законът за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него са посветени на независими членове. Законодателят го третира като специален обект. Това се проявява, първо, чисто формално - предприятието не се споменава в определението за недвижим имот в член 130 от Гражданския кодекс, а е „въведено“ в член 132 от Гражданския кодекс, който се намира след блока от статии за недвижими имоти. Второ, по отношение на съставните елементи този обект е толкова разнороден, че причисляването му към една или друга група обекти може да се извърши само въз основа на характеризирането му като специален имуществен комплекс, но не и въз основа на естеството на съставните му елементи, много от които, като права на вземане, дългове, изключителни права, не могат да бъдат причислени към недвижими имоти сами по себе си. Предприятието е недвижим имот не поради неразривната му връзка със земята, а поради решението на законодателя да разпростре върху този специфичен обект характеристиките на правниярежима, установен за недвижими имоти. Трето, предприятието е обект, който "отпада" от класификацията на недвижимите и движимите вещи, тъй като дори не е сложна вещ.

Член 132 от Гражданския кодекс определя състава на предприятието, за да го въведе в гражданското обращение като един обект. Предприятието като независим обект на граждански права е имотен комплекс, предназначен за извършване на предприемаческа дейност. Включва всички видове имущество, необходимо за такива дейности, а именно: парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работи и услуги (име на фирмата, търговски марки, марки за услуги)

Под предприятието като обект на правото разбираме специален вид имущество, което има само присъщите му характеристики. Това е имущество, собственост на частен или колективен предприемач и предназначено за стопанска дейност. Той е изолиран от останалата собственост на предприемача и представлява, както вече беше споменато, единен имотен комплекс, неконсумируема, сложна (съвкупна) вещ, а не просто колекция от разнородни предмети.

Въпреки това, признавайки едно предприятие за недвижимо имущество, Гражданският кодекс не го подчинява на общите изисквания за недвижими имоти, а съдържа редица специални правила. А именно: за сделки с предприятие се установява специален, по-формализиран и строг режим в сравнение със сделките, извършени по отношение на други недвижими имоти. Процедурата за държавна регистрация на правата на предприятие също е доста сложна и предвижда, в допълнение към регистрацията на права върху предприятие като цяло, отделенрегистрация на права върху парцели и други недвижими имоти, които са част от предприятието.

За да придобие правото да извършва търговска дейност на предприятие, купувачът трябва да придобие правото да го контролира (чрез закупуване на акции или дялове в уставния капитал на юридическо лице) или да закупи предприятието като вещ. Правната форма и произтичащите от тези два метода последици също се различават.

Правото на контрол върху дружеството дава придобиването на 100% от акциите от акционерите, но не поражда собственост върху имущество. С продажбата на акции АД не променя собственика на предприятието (то си остава собственик), а само променя лицето, контролиращо акционера (собственика).

Като субект на правото, акционерното дружество ще притежава цялата отговорност и изключителни права, правото на собственост върху имущество.

Продавайки предприятието, акционерът (предприемач) прехвърля собствеността си върху имуществото на купувача. Собствеността върху закупената вещ преминава върху купувача, но без акциите, издадени преди това от продавача и удостоверяващи задълженията на акционерите към АД. Акционерно дружество, след като получи сумата, получена като продажна цена, може да продължи да извършва предприемаческа дейност.

Купувачът, действащ като индивидуален предприемач, без да създава ново юридическо лице, може директно да използва закупеното предприятие в своята предприемаческа дейност. Той също така има право, когато създава ново юридическо лице, да внесе закупеното предприятие в уставния капитал и да получи в замяна акции или права на участие в тази организация.

Договорът за продажба на предприятие е консенсуален, възмезден, взаимен.