Имот на частен собственик в доверително управление
При закупуване на недвижим имот за бизнес, търговците не винаги го регистрират като фирма. Често учредителите купуват офиси или производствени площи като физически лица. И след това ги прехвърлят на тяхната организация за доверително управление.
Това се прави с цел запазване на придобитото имущество при неблагоприятни обстоятелства. Така че, ако имотът е регистриран на името на юридическо лице, тогава в случай на финансови затруднения компанията рискува да се раздели с този имот. Има потенциална опасност да се наложи да се откажете от търговски имоти заради дългове. И от учредителите, с изключение на вноските в уставния капитал, кредиторите нямат какво да вземат. Личното имущество на собствениците на фирмата е неприкосновено.
Освен това недвижимите имоти, собственост на физическо лице, могат лесно да бъдат "прехвърлени" от една компания на друга. Учредителите се оттеглят от членството на старата организация и срещу заплащане попълват фалшиви собственици на тяхно място. В същото време собственикът на имота прекратява договора за собственост със старото дружество и го сключва с ново.
Въпреки че действителният собственик както на компанията, така и на недвижимия имот е едно и също лице, прехвърлянето на собственост на „себе си“ все пак трябва да бъде правно правилно. За да направите това, страните трябва да сключат помежду си споразумение за доверително управление на имущество. Собственикът на недвижими имоти по този договор е учредител на управлението. И "джобната" му фирма - синдик.
Освен това частният собственик прехвърля личното си имущество на фирмата за доверително управление (клауза 1 от член 1012 от Гражданския кодекс). През периода, посочен в договора, управляващото дружество трябва да се разпорежда с това имущество в интерес на учредителя (параграф 2 от член 1012 от Гражданския кодекс). Тоест да използвате имота за търговска дейност, която генерира доход. Например, отдайте го под наем.
След изготвянето на договора е важно правилно да се регистрират „доверителните“ дейности. Счетоводните и данъчни регистри се поддържат от попечител. Той записва прехвърленото имущество и всички сделки, свързани с него, в отделен баланс. Освен това, за сетълменти върху такъв имот, управителят трябва да открие отделна банкова сметка (членове 1018, 1020 от Гражданския кодекс).
Доверителни данъци
Член 276 от Данъчния кодекс установява характеристиките, които трябва да се вземат предвид при определяне на данъчната основа на участниците в споразумение за доверително управление. Така че имуществото, прехвърлено за управление, не се включва в доходите на управляващото дружество (клауза 2 на член 276 от Данъчния кодекс). Нейният доход ще включва само дължимото възнаграждение за доверително управление на този имот. За фирмата това възнаграждение е доходът от продажбата. Следователно се облага по обичайния начин.
Разходите, които управляващото дружество е направило в процеса на управление на имуществото, могат да бъдат признати в данъчното счетоводство само в един случай. Ако тези разходи не се възстановяват от учредителя на управлението.
За собственика доходите ще бъдат всички приходи от търговското използване на недвижими имоти. А разходите са всички разходи, които управляващото дружество ще направи съгласно договора за доверително управление. Включително разходите ще включват амортизация на имущество и възнаграждение на управителя (клауза 3 от член 276 от Данъчния кодекс). По този начин собственикът-частен собственик трябва да плати данък върху доходите на физическите лица върху разликата между приходите и разходите, записани в баланса на доверителното управление.
Основателят на Megatex LLC придобива сградата в частна собственост. Цената на обекта е 50 000 000 рубли, амортизацията, натрупана от предишния собственик, е 2 500 000 рубли. Основателят планира да наеме тази сграда. За да направи това, той сключи договор за доверие с Megatexуправление на собствеността.
Счетоводителят прие сградата в отделен баланс на доверително управление:
Дебит 01 Кредит 79-3
- 50 000 000 рубли. – сградата е приета за счетоводство по баланса на доверително управление;
Дебит 79-3 Кредит 02
- 2 500 000 рубли. - взема се предвид сумата на амортизацията на сградата, начислена преди прехвърлянето й на доверително управление.
Мегатекс, като синдик, е наел сградата.
В края на месеца счетоводителят направи такива начисления.
1. Отразява получения наем в баланса на доверителното управление и начисления ДДС върху постъпленията:
Дебит 51 Кредит 62
- 58 000 рубли. - получен наем от наемателя;
Дебит 62 Кредит 90-1
- 58 000 рубли. - отразени приходи от продажба на наемни услуги;
Дебит 90-3 Кредит 68
- 8847 рубли. - ДДС, начислен върху приходите.
2. Изчислява размера на възнаграждението на Мегатекс. В същото време счетоводителят прие сумата на ДДС от възнаграждението за приспадане в баланса на доверителното управление:
Дебит 76 Кредит 51
- 17 000 рубли. – възнаграждението на синдика е преведено по разплащателната му сметка;
Дебит 19 Кредит 76
- 2593 рубли. - отразен размер на ДДС от възнаграждението на синдика;
Дебит 68 Кредит 19
- 2593 рубли. - сумата на ДДС от възнаграждение се приема за приспадане;
Дебит 26 Кредит 76
- 14 407 рубли. - отразява разходите за възнаграждение на попечителя (17 000 - 2593).
3. Начислена амортизация на „довереното“ имущество:
Дебит 20 Кредит 02
- 14 200 рубли. - отразява размера на начислената амортизация за месеца.
4. Изчислете печалбата от доверително управление:
Дебит 90-2 Кредит 20
- 14 200 рубли. - включена амортизациясебестойност на продажбите;
Дебит 90-2 Кредит 26
- 14 407 рубли. – възнаграждението на доверителя е включено в себестойността на продажбите;
Дебит 90-9 Кредит 99
- 20 546 рубли. – отразени приходи от доверително управление на имущество (58 000 - 8847 - 14 200 - - 14 407).
5. Удържан данък върху доходите на физическите лица от доходите на учредителя и преведени дължимите му пари:
Дебит 99 Кредит 79-3
- 20 546 рубли. – приключване на сметка 99;
Дебит 79-3 Кредит 68
- 2671 рубли. – удържан данък върху доходите на физическите лица (20 546 рубли х 13%);
Дебит 79-3 Кредит 51
- 17 873 рубли. - преведени доходи, дължими на учредителя на управлението (20 546 - 2671).
С. Бакина, генерален директор на ProAudit LLC Материален източник -