Изготвяне на договор за наем
За никой счетоводител не е тайна, че редът на данъчно облагане на всяка операция зависи от изпълнението на договора. Ако разгледаме договор за лизинг, тогава като цяло такива системи за данъчно облагане като опростената данъчна система и UTII могат да зависят от него. Струва си да се отбележи, че грешките в данъчното счетоводство в този случай могат дори да доведат организацията до фалит. Разбира се, ще бъде много досадно, ако неграмотен договор за наем стане причина за фалита на предприятието. Нека разгледаме по-подробно въпроса за правилното изготвяне на договор за наем, на кои точки трябва да се обърне специално внимание.
Бележка към наемателя.
Например индивидуален предприемач или организация наема стая, в която се изготвя договор за продажба и се демонстрират мостри от стоки. Купувачът получава стоките на друго място, добре, да кажем в склад. От гледна точка на формалността наемателят се занимава с търговия с мостри. А това означава, че такъв режим на данъчно облагане като UTII се прилага в случай, че помещенията се намират в обекта на стационарна разпределителна мрежа. Ако наетата площ се намира извън този обект, тогава UTII не може да се приложи. Така че, когато съставяте договор за наем, трябва да обърнете специално внимание на вида на наеманите помещения и да го фиксирате много точно в договора за наем.
В случай, че помещенията са наети извън обекта на фиксираната мрежа, тогава няма UTII и е по-добре да напишете договора по следния начин:
„Помещението се прехвърля на наемателя с цел разполагане на офис в него.“
„Наемателят използва наетото пространство, за да постави мостри от продукта, който продава, и да настани своите служители.“
Няма да е излишно, ако в договора за наем е посочено следното:
„Наетата площ не разполага с търговски площи. Споредобяснение и технически паспорт, сградата, в която има стая, не е обект на стационарна търговска мрежа, в съответствие с член 346.27 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
Към договора за наем трябва да бъдат приложени копия от документи. Горната формулировка ще означава, че данъкоплатецът няма да може да използва UTII.
Ако наетите помещения се намират в обект на фиксирана мрежа, тогава в договора за наем трябва да се посочи:
„Съгласно член 346.27 от Данъчния кодекс на Руската федерация сградата, в която се намират помещенията, в съответствие със съществуващия технически паспорт и експликация, е обект на стационарна търговска мрежа.“
Отдаване под наем на част от сграда или площ?
Да приемем, че организация или индивидуален предприемач е наел място в стационарен магазин с търговски етаж. Освен това в региона, където се намира този магазин, UTII е валиден за търговия на дребно. Размерът на платения данък тук ще зависи пряко от това какво точно е записано в договора за лизинг. Ако в договора не е посочено, че наетата площ е част от сградата, предназначена за търговска дейност, тогава данъкът ще трябва да се плати от площта на търговското място. И ако в договора ясно е посочено, че се наема само част от помещението, което включва търговски етаж от произволна площ, тогава данъкът ще се изчислява според площта на търговския етаж.
Следователно, ако търговските дейности се извършват чрез малък търговски етаж, тогава, за да бъде размерът на данъка най-малък, трябва да се обърне повишено внимание на това, което е фиксирано в договора за лизинг. В тази ситуация тя трябва да бъде формулирана по следния начин:
„Помещението е предназначено за търговска дейност и е част от магазина. Това помещение разполага със сервизни и складови помещения с площ от 7 бркв.м., търговска зала с площ от 5 кв.м., място за излизане и влизане на клиенти, площ от 2 кв.м.
Допълнително е желателно да се посочи, че помещението се отдава заедно с оборудване (витрини, каси, гишета и др.). Или фиксирайте в договора, че наемателят има право сам да инсталира това оборудване. Тези инструкции ще бъдат допълнително потвърждение, че наистина говорим за търговско помещение.
За всеки нает обект по договора за наем!
Помислете за друга версия на ситуацията, която засяга въпроса за данъчното облагане от наемателя. Тази ситуация е свързана със случаите, когато една компания наема няколко помещения с търговски площи наведнъж. Това е особено добре да се обърне внимание, ако пространството се наема в същата сграда. Тук е много важно да се съставят договори за наем по такъв начин, че ясно да се посочи, че няколко обекта се наемат наведнъж, чието сливане е изрично забранено, добре или не е планирано. Или, напротив, наетите площи се планират да бъдат комбинирани в един обект с един търговски етаж, ако, разбира се, такава комбинация е наистина необходима.
Данъчната система зависи пряко от това. Тъй като, ако площта на търговския етаж надвишава 150 квадратни метра, тогава компанията не може да бъде прехвърлена на UTII, ако площта е по-малка от 150 квадратни метра, тогава организацията може да бъде прехвърлена на UTII.
Бележка до наемодателя.
Търговско място или част от магазин.
Обмислете въпроса за данъците на наемодателя. Ако разгледаме въпроса какво представлява наетата вещ, търговско място ли е или просто част от търговска сграда със зала, тогава за наемодателя е най-важно правилно даформулирайте договор за наем. Това се дължи на факта, че наемодателят изцяло зависи от формулировката в договора, цялата данъчна система, докато наемателят има риск от надплащане на данъка само ако наетата му площ е по-малка от 5 квадратни метра.
Ако наемодателят отдава под наем търговски места в търговски център, които нямат търговски етажи, тогава доходите от този вид дейност подлежат на UTII. Ако по силата на договор за наем части от магазина, които имат търговски етажи, се отдават под наем, тогава този вид дейност не попада в UTII.
Тези 2 вида предприемаческа дейност трябва да се разграничат чрез договор за наем. В първия случай, когато се прилага UTII, формулировката трябва да бъде съставена, както следва:
„наетите помещения, съгласно документите за собственост, са предназначени за организиране на търговски места и нямат сервизна зала.“
Във втория случай, когато не се използва UTII, договорът трябва да съдържа следната фраза:
„Помещението е предназначено за търговска дейност и е част от магазина. Това помещение разполага със сервизни и складови помещения с площ от 7 кв.м., търговска зала с площ от 5 кв.м., място за изход и влизане на клиенти с площ от 2 кв.м.
Разбира се, тези формулировки трябва да отговарят напълно на други правни документи, като обяснения и технически листове с данни.
Още един важен момент за наемодателя!
Заслужава да се отбележи още един много важен момент за наемодателя. Системата на данъчно облагане зависи от това, което е посочено в договора относно задълженията на страните по отношение на оборудването на наетите места за търговия.
В случай, че фирмата доставинаем на площ в стационарни помещения, които са посочени в договора като отделни търговски обекти, тогава този вид бизнес дейност е предмет на UTII.
Ако договорът съдържа фразата: