Как да запазите наемател - Емисия на статии за
Ако собственикът на търговски, офис или складов комплекс отдава помещенията си под наем, тогава той естествено ще се интересува от това, че имотът му носи максимален възможен доход. Но за това управляващото дружество на съоръжението трябва да работи възможно най-компетентно и професионално. Как управляващото дружество може ефективно да задържи наемателите ще бъде обсъдено в тази статия.
Причини за прекратяване на договорите
Сред причините, поради които наемателите решават да напуснат своите „познати места“, могат да се посочат редица фактори. Първо, можем да говорим за грешки в работата на самия склад, магазин или офис, което намалява икономическата привлекателност на наетите помещения.
Второ, това може да бъде незадоволителното представяне на управляващото дружество, което води до неговата неправилна политика в отношенията с наемателите, което включва завишени наемни ставки, оставяйки много да се желае при решаването на ежедневните проблеми и други подобни.
Трето, наемащата компания може да прекрати договора и да загуби конкуренцията на пазара. Последната причина е особено характерна за нашето време, когато българският пазар изпитва значителни затруднения поради проблеми на международната арена.
Политика за задържане на клиенти
Каквато и причина да подтиква наемателя да напусне имота, трябва да служи като отправна точка при избора на методите на политиката на компанията за управление на задържане на клиенти. В тази връзка бих искал да кажа няколко думи за качествената работа на управляващото дружество.
За нея грижата за наемателите трябва да се превърне в ежедневна работа. Тогава нейната работа ще донесе максималните възможни резултати. И цялата йелементите могат да бъдат разделени на икономически и морални. Е, ако икономическите методи са повече или по-малко ясни и те ще бъдат обсъдени подробно още по-нататък, тогава моралните методи за задържане на наематели трябва да се основават на правилните отношения между управляващото дружество и клиентите.
В същото време експертите твърдят, че политиката за задържане на наемателите е истинско изкуство. И ако по отношение на използването на икономически методи това е изкуството да се прилага маркетинг, то по отношение на създаването на специална връзка между наемателя и управляващото дружество (морални методи) това е изкуството да се прилага теорията на управлението на практика.
Пазарните анализатори са сигурни, че е достатъчно да „обидите“ наемателя само веднъж и доверието ще бъде подкопано и няма нужда да мислите за по-нататъшно ползотворно сътрудничество.
Начини за задържане на наематели
В допълнение, ефективни методи за задържане на клиентите са използването на такива финансови лостове като намаляване на наемите, наемни ваканции, прехвърляне на наемните плащания към процент от оборота (което е особено характерно за търговските центрове) и други подобни.
Също така много ефективен начин за задържане на наемателите е рекламирането на самия имот на пазара. Така че, ако един търговски, складов или офис център е разпознаваем и успешен, тогава защо трябва наемателите да го напускат?
Напротив, потенциални наематели ще се наредят на опашка за освободените площи в престижен комплекс. Но отново, политиката за популяризиране на центъра на пазара трябва да бъде компетентна и добре обмислена, тъй като обикновено изисква достатъчно инвестиции.
Трябва да се отбележат и други начини за задържане на наемателите на местата им. Те не са толкова глобални, колкото изброените по-горе методи, но все пак дават добри резултати. Така,наемателят трябва да чувства, че е важен за управляващото дружество, а управляващото дружество се интересува от взаимноизгодно сътрудничество.
Например, ако наемателят има технически или информационни проблеми, управляващата компания трябва да ги разреши възможно най-бързо. В допълнение, наемателите се повлияват положително, ако имотът под наем е чист и привлекателен както отвътре, така и отвън.
Анализ на факторите за напускане на наематели
Ако една или няколко фирми решат да напуснат офис, търговски или складов комплекс, тогава управляващото дружество определено трябва да проведе „разбор“ и да разбере, първо, какви фактори са накарали наемателите да напуснат, и второ, да разбере как управляващото дружество може да отхвърли такива моменти.
Най-честата причина за напускането на наемателите е намаляването на рентабилността на бизнеса им. Разбира се, фирмите могат да имат много причини за намаляване на печалбите и управляващото дружество, разбира се, не може да повлияе на повечето от тях. Не бива обаче да забравяме, че ако наемателите напускат центъра почти масово и в момента няма обща криза в страната, то проблемът е в експлоатацията на самия имот.
В същото време добрите резултати обикновено се постигат чрез конструктивен диалог със самите наематели. По правило те също не искат да напускат "познатите" си места. Ето защо един компетентен разговор с тях ще покаже какви са причините за прекратяването на отношенията им и най-важното как подобна ситуация може да бъде взаимноизгодно коригирана.
Например, дори ако (както е сега) в страната бушува криза и приходите на компаниите-наематели са значително намалени, тогава можете да им предоставите малки ваканции под наем или временно намаление на наемните цени. И в случай на сключване на договори за лизинг във валутния вариант, прехвърлянеотношения в "зоната" на рублата или създаване на фиксиран валутен курс в рамките на компанията.
Наемателите също могат да напуснат обекта поради концептуални грешки в подреждането на компании в офис или търговски център. Така че с лошо замислен квартал една компания може да вземе клиенти от друга. Освен това някои търговски марки може да не се вписват в концепцията на сградата. Например, интимни продукти за възрастни не трябва да се поставят в търговски център за деца.
Е, какво ще стане, ако наемателите твърдят, че проблемът с напускането им е в самия център? Тогава управляващото дружество спешно трябва да повиши икономическата привлекателност на обекта.
Икономическа привлекателност на обекта
Основното нещо за всяка компания, наемаща помещения в търговски, складови или офис центрове, е икономическата привлекателност на обекта. И ако управляващото дружество не се интересува от този фактор, тогава рано или късно ще остане напълно без наематели. Освен това дори намаляването на наемните цени няма да промени ситуацията.
Например, ако сградата морално и физически остарее, можете да намалите наема колкото искате, но наемателите постепенно ще избягат оттам. Много по-разумно е управляващото дружество да инвестира в реконструкцията на съоръжението, вместо да понася загуби поради загуба на клиенти и по-ниски наемни цени.
В работата си управляващите компании могат да правят грешки: само тези, които не работят, не правят грешки. Ако обаче има много такива грешки и наемателите са недоволни от работата на управляващата компания, тогава собственикът може да смени мениджърския екип и да избере по-професионален екип.
Често наемателите започват да напускат местата си поради грешки, допуснати в обекта на етапа на проектиране и строителство. В такъв случай имате нужда отопитайте се да коригирате тези недостатъци. Най-добрият начин би бил да се реорганизира и възстанови сградата. Разбира се, това изисква значителни разходи, но тогава сградата ще работи няколко пъти по-ефективно.
Е, какво ще стане, ако търговският, офисният или складовият комплекс се намира на грешното място? Ако помислите внимателно, тогава този недостатък може да бъде коригиран. Например, ако лоши пътища водят до комплекса, те могат да бъдат преустроени. Ако центърът е трудно да се намери, тогава по пътя от спирката до обекта можете да поставите и окачите знаци.
Намаляване на наемните цени
Намаляването на наемите е мярка, която наемодателите трябва да предприемат само в най-крайните случаи. В съвременната българска практика обаче се използва доста често. Но управляващото дружество, което иска да работи възможно най-ефективно, трябва да помни: необходимо е да се намали наемната цена само когато всички други методи вече са изпробвани и говорим за значителен и значим наемател.
Така например можете да дадете отстъпка на компания, която е ярък наемател и задава тона на други компании. Ако основният поток от посетители на търговския център е привлечен от определена компания, тогава управляващата компания трябва да я задържи по всякакъв начин. Освен това можете веднага да обсъдите, че отстъпката ще бъде предоставена за кратък период от време, а не за неограничено време.
Това ще покаже гъвкавостта на управляващото дружество. В края на краищата често е по-изгодно да запазите „марков“ наемател с по-ниска наемна ставка, отколкото да нарушите обичайния микроклимат с празни площи. Моля, имайте предвид, че стойността на конкретен наемател ще се определя не само от неговата популярност, но и от количеството пространство, което заема.
Въпреки това, в идеалния случай Обединеното кралство да държи ръкав пулса на всички промени и беше готов предварително да напусне центъра като голям наемател. Може би щеше да успее да намери еквивалентен кандидат и да избегне по-ниски наеми. Във всеки случай тази мярка трябва да бъде индивидуална и строго поверителна. В противен случай други наематели също с право ще поискат отстъпки за себе си и вълната от недоволство ще расте като снежна топка.
Гъвкавост в отношенията с наемателите
Една от особеностите на съвременните отношения между управляващите компании и наемателите на българския пазар е липсата на гъвкавост между тях. Така например в българската практика много рядко се използва смесена форма на наем. При него наемодателят получава една част от плащането под формата на фиксирана ставка, а другата част под формата на процент от приходите.
Освен това много управляващи компании дори не искат да чуят за ваканции под наем, докато тяхната рентабилност в определени ситуации е доказана от години практика. Днешните трудни икономически условия обаче доведоха до факта, че българските управляващи компании започнаха да се учат на гъвкавост. И така, към днешна дата почти всички наематели са преминали или към дефиницията на рублите за наемни ставки, или към фиксиран обменен курс, което все още, да речем, преди три години изглеждаше малко вероятно.
В допълнение, гъвкавостта на управляващото дружество трябва, както се казва, да бъде на лице. Тоест наемателите трябва да са сигурни, че независимо от проблемите, с които се сблъскват по време на лизинга, управляващата компания ще ги посрещне наполовина и ще проведе взаимноизгоден конструктивен диалог.
Трябва да се отбележи, че нито един наем не е безпроблемен. Но целта на управляващото дружество е да намери общ език с наемателите си и да изкорени проблемите, които могат да доведат до прекратяване на договора. Наемателят трябва да си изгради мнениече управляващата компания на тяхното съоръжение са истински професионалисти, които гледат положително на света и са готови да предприемат нестандартен подход за решаване на всеки проблем.
Например, ако наемателят се нуждае от допълнително пространство, управляващата компания ще се погрижи да резервира първите свободни помещения в сградата или да организира преместването на някои наематели на друго място. Но последното, разбира се, е възможно само ако управляващото дружество е готово да предложи на други наематели по-добро място.
Също така, управляващите компании ще бъдат гъвкави, когато трябва да се адаптират към стандартите на международни компании, които желаят да наемат помещения от тях. По правило общуването с тях не винаги е лесно, но за това по правило е полезно и поучително.
Процес на смяна на наемател
Ако наемателят все пак реши да прекрати договора за наем на помещения, тогава управляващото дружество трябва да гарантира, че този процес за техния бизнес преминава с минимални загуби. Би било много добре, ако първоначално в договора за наем е включена клауза, която задължава наемателя да уведоми за прекратяването на договора в рамките на определен период (обикновено 2 месеца).
През този период управляващото дружество трябва да намери подходящ наемател за освободените площи. В противен случай, ако реши да се изнесе без предупреждение, ще му бъдат наложени неустойки, както е уговорено в договора.
Добре е също така мениджърите да поддържат т. нар. списък на чакащите и да знаят предварително кой има заявки за свободни места в даден търговски, офис или складов комплекс. Освен това управляващото дружество трябва предварително да предвиди нечие напускане. А за това трябва да е наясно с обема на приходите и печалбата на своите наематели. И дори при необявено заминаване, вече започва да се качвакандидати за наем.
Освен това собствениците на бизнес имоти не трябва да се притесняват много, ако няколко фирми се сменят на всяко място годишно. За началния етап на работа това е нормална практика. Освен това наемателите във всеки случай постоянно ще се променят. Животът е живот и има много възможности за развитие на живота на различни компании.
Работата на управляващото дружество обаче е да предотврати спирането на помещенията, както и да предприеме подходящи мерки за намиране и замяна на пенсиониращи се компании. В същото време собствениците на търговски, офис или складови помещения могат сами да се разделят с някои наематели, ако например не плащат наемните си плащания навреме и в пълен размер или дейността им причинява щети на други компании, наемащи площи в същата сграда.
Освен това, с увеличаване на икономическата привлекателност на обекта, наемните плащания непременно ще се увеличат, което също ще принуди редица компании да напуснат местата си и да ги дадат на по-„парични“ фирми, за които управляващите компании впоследствие също ще се задържат и ще им попречат да напуснат центровете с различни законови методи.