Метод на капитализация
Метод на капитализация: същност, плюсове и минуси
При оценката на бизнес (имот) методът на капитализация все повече се използва като един от методите на подхода на дохода. Този тип изчисление е уместен само ако са налични всички необходими данни, както и при условие, че очакваната печалба ще бъде стабилна или ще поддържа незначителни темпове на растеж. Тези условия са пряко свързани, например, с бизнеса с отдаване под наем, когато основният вид доход е наемът на помещенията.
Текущата цена на имота зависи от промените в коефициента на капитализация, така че прилагането на описания метод предполага ясна обосновка на параметъра. Самата капитализация е трансформирането на финансов поток в цена (стойност) чрез разделяне на изчисления параметър на множител (коефициент на капитализация). Цялата същност на метода може да се изрази с проста формула:
Vm \u003d Печалба / K (или V) \u003d M * D,
където K - коефициент на капитализация, D - печалба; M - множител,
Vm е стойността на оценката на обекта.
Същността на метода на капитализация е в изчисляването на размера на годишната печалба, като се вземе предвид нормата на капитализация, въз основа на която се изчислява стойността на компанията. Използването на тази техника позволява на специалиста да реши няколко проблема:
- изчисляване на продължителността на периода, в който се извършва анализът; - изчисляване на капитализираната база; - изчисляване на коефициента на капитализация; - изчисляване на пазарната цена.
Днес има няколко метода за капитализация на компанията. Те се различават в зависимост от видовете печалба, както ипараметри, които действат като делители (множители) при извършване на изчисления. И така, можем да разграничим капитализацията:
- действителни (реални) дивиденти; - нетна печалба преди плащане на данъци; - нетна печалба след плащане на данъци; - потенциални дивиденти и др.
Изчисляването на нетната печалба трябва да се извърши в рамките на определен период. Анализът може да се извърши за три периода в миналото или да се използват три периода от време (два периода преди изчислението, един за текущия момент и два за бъдещето). Важен момент е да сравните получените параметри.
Предимствата на метода на капитализация включват:
- лекота на изчисление - възможност за оценка на реалната пазарна ситуация.
Недостатъците на метода на капитализация са невъзможността за прилагането му в следните случаи:
- при липса на необходимите данни за пазарни транзакции; - когато предприятието все още е на етап формиране; - обектът на оценка трябва да бъде сериозно преструктуриран.
Метод на капитализация: основни етапи на прилагане и оценка
Когато използва метод, задачата на оценителя е да:
1. Изпълнете всички стъпки за изготвяне на финансов отчет за определен период от време (най-често изчислението се прави за последните пет години).
2. Направете корекции на финансовите данни, които са били показани в отчета, въз основа на съвременните изисквания на GAAP. Ако е необходимо да се „скрият“ излишните или неактивни средства на компанията, те трябва да бъдат разгледани на последния етап.
3. Изчислете (преизчислете) данъците (федерални и местни) върху нормализирана печалба (преди приспадане на данъците). В резултат на това можете да получите нетна печалба, като вземете предвидкорекции.
4. В ситуация, в която паричният поток действа като капитализирана печалба, не може да се направи без допълнителна корекция на нетната печалба (тя беше изчислена на предишния етап). Това изчисление ви позволява да получите нетен или брутен паричен поток.
5. Изчислете коефициента на капитализация. Потокът, който се нуждае от капитализация, трябва да действа като обект за изчисления. По правило този поток е нетният доход, изчислен в стъпка 3. Но в някои случаи както нетният, така и брутният паричен поток (стъпка 4) могат да действат като измервателен уред.
6. Изчислете живота на предприятието, което ще бъде основата за капитализация. По правило за такъв период се приема последната година работа. За да получите по-точни резултати, изчислението може да се извърши, като се вземе предвид индикаторът за последните няколко години.
7. Изчислете оперативната цена на компанията. За да направите това, нетната печалба (изчислена в стъпка 3) се разделя на коефициента на капитализация.
8. Проведете тест за „здрав разум“. На този етап оценителят трябва да прегледа изчислението и да направи редица основни тестове относно валидността на аргументите в изчислението.
9. Ако на втората стъпка финансовите отчети са коригирани и се появят неактивни или излишни активи, тогава те трябва да бъдат добавени към показателя, изчислен в седмата стъпка.
10. Решете дали има нужда да коригирате цената, получена на деветата стъпка, за да вземете предвид отстъпка за неконтролиран пакет от ценни книжа или отстъпка за ликвидност.
Опростената част от изчислението на метода на капитализация има три етапа:
1. Определя се средната очаквана печалба на фирмата за годината. Изчислението взема предвид доходите, които са възможни в моментаефективно използване на ресурсите на предприятието.
2. Изчислява се процентът на капитализация.
3. Общата цена на обекта (имота) се изчислява, като се вземат предвид предварително изчислената NPV и коефициентът на капитализация.
В началния етап оценителят взема предвид няколко нива на доход - потенциален и реален брутен, парични постъпления, оперативен доход.
Потенциалният брутен доход зависи пряко от наема и площта на помещението. Самата формула изглежда така:
където Ca - плащане за обекта, който се предоставя под наем, кв. метър; - S - площ на обекта, който се отдава под наем, кв. метър.
Методът на капитализация е добър, когато договорът предвижда фиксирана наемна ставка. При други варианти методът на дисконтиране на паричните потоци е по-предпочитан.
Следващият параметър, който трябва да се изчисли, е действителният брутен доход. Изчислява се като сумата от потенциалния брутен доход и други печалби от използването на имота, минус загубите, които е вероятно да възникнат в резултат на недостатъчно използване на наличното пространство.
Крайният вариант на формулата изглежда така:
DVD = PVD + Други пристигнали - Загуби.
Изчисляване на фактора на недостатъчно натоварване:
At - броят на периодите, в които имотът е бил отдаван под наем; Dp - делът на единиците имот (недвижими имоти), за които са подновени договорите; Ts - средният период, през който даден имот не е бил отдаван под наем.
Прогнозният коефициент на недостатъчно използване трябва да бъде коригиран за вероятното бъдещо използване. Това от своя страна зависи от няколко параметъра – перспективите за развитие на региона, състоянието на икономиката, етапа впазарен цикъл, връзка между търсене и предлагане.
Нетният оперативен доход може да се изчисли чрез изваждане на оперативните разходи от действителната брутна печалба. Периодът на фактуриране е една година. При изчислението не се вземат предвид амортизационните отчисления. Самата формула е:
Последният параметър във формулата (експлоатационни разходи) е средствата, които са необходими за поддържане на нормалното функциониране на имота. Те могат да бъдат разделени на условно постоянни, оперативни и резервни.
Следващата стъпка е изчисляването на съотношението на капитализация, което може да се извърши по няколко начина:
1. Отчитане на корекцията за промени в цената на актива. Тук коефициентът се състои от двойка елементи - норма на възвръщаемост на средствата (капитала) и норма на възвръщаемост.
Що се отнася до "делта", този параметър отразява намаляването на стойността на имота.
2. Според метода на свиване на пазара формулата ще изглежда така:
Тук Сi е цената, за която е продаден i-тият обект; CHODi е нетната оперативна печалба за всеки от i-тите аналогови обекти.
Най-големият проблем в тази техника е търсенето на информация в CHOD (тя е скрита).
3. По метода на свързаните инвестиции. В случай, че покупката на недвижим имот се извършва за кредит или лични средства, важно е съотношението на капитализация да отговаря на два вида инвестиции:
- за заемен капитал изчислението е, както следва:
- за собствения капитал формулата е следната: