Предприемачът няма право да налага на собственика на имота цената на неговия имот Разследване и съд
Конституционният съд на България определи, че предприемачът не може да изисква от гражданите да сключват договори за закупуване на техния имот при условията, предложени едностранно от него. Трябва да се вземе предвид мнението на собственика на частна собственост относно цената на неговата къща или парцел.
Не съм съгласен - ще принудим?
Определят се границите на застрояване на града, при което предстои да бъдат съборени редица индивидуални жилищни сгради. В списъка на къщите, които трябва да бъдат съборени, беше включена и жилищна сграда на ул. "Соборная", собственост на няколко граждани на обща обща собственост. Жителите не искаха да се преместят и местните власти започнаха да решават този въпрос в съда.
Според Казанцев това нарушава правата на българите на частна собственост.
Разработчикът не може да диктува своите условия на гражданите
Конституцията на България наистина задължава законодателя да гарантира неприкосновеността на правото на частна собственост, отбеляза Конституционният съд на Руската федерация, отказвайки да обжалва жалбоподателя. Това изискване важи и за установяването на процедури за изземване на имущество от собственика. Принудително изземване на имущество е допустимо само на конкретни основания, посочени в член 235, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това може да бъде конфискация, възбрана върху имущество и т.н.
По закон никой не може да принуди гражданин да сключи какъвто и да е договор, включително договор за продажба на имот. Спазва се принципът на автономията на волята. Съдът обаче посочи, че изключение от това правило е принудителното изкупуване на имущество на граждани, което е възможно в специални случаи, установени от закона. Такива случаи възникват само в развитието на земята.
Въпреки това, лице, което е сключило с местна властспоразумение за самоуправление за развитие на застроена територия, няма право да изисква безотказно сключването на споразумение за закупуване на недвижим имот, който е частна собственост на граждани, при условията, предложени от него едностранно. Гражданите трябва да помнят, че Градоустройственият кодекс на България защитава правото на собственост на собствениците както на многофамилни, така и на индивидуални жилищни сгради.
Имате нужда от такава крава
Как стоят нещата сега в такива ситуации? Разработчикът наистина е длъжен да се съгласи със собствениците, просто е невъзможно да ги изгони някъде. Разработчиците не можаха да се споразумеят приятелски с Казанцев, може би той не се съгласи с твърде ниска оценка на имота си. Въпреки това фактите за обжалване на предприемача пред съда с изискването да принуди собственика да сключи договор за продажба са много редки.
Между другото, собственикът може да бъде принуден да приеме цената, предложена от предприемача косвено: ако половината от частните собственици вече са се съгласили да продадат къщите си за застрояване, тогава останалите 50 процента ще трябва да се съгласят.
Обикновено на собствениците на жилища, обект на строеж, се предлага цена под пазарната. И те трябва да се съгласят. Сега обаче законодателите мислят да определят цени за покупка на недвижими имоти над пазарната стойност на обекта. Министерството на строителството е подготвило законопроект, който ще създаде механизъм за принудително отнемане на застроени площи, включително тези с частни къщи, гаражи и дачи. Териториите, конфискувани от частни собственици, могат да се използват не само за пътища и други обекти от федерално и общинско значение, но и за масово жилищно строителство. Новите правила предвиждат установяването на единна изкупна цена. Той ще бъде одобрен с гласуване на общото събрание на собствениците.
- Имало едно времекогато Москва се разширяваше, жителите на някои райони бяха третирани по същия начин, както очевидно са го направили с кандидата Казанцев, - казва Сергей Вишняков, адвокат и основател на услугата за поддръжка на сделки с недвижими имоти Prime Quality. - В Бутово например имаше такова "доброволно-принудително" заселване. Вярно е, че не се стигна до съда. Натискът е бил досъдебно и "извънсъдебно", както разбирате. Но за Сочи беше издаден подзаконов акт за осигуряване на развитието на териториите. И там хората бяха изселени принудително. Но същността на разрешаването на такива конфликти обикновено се състои в това да се обърнете към съда не от предприемача, а от собственика. Да кажем, че предприемач предлага на собственик на недвижим имот милион рубли, той смята цената за ниска и отива в съда, за да докаже, че неговият имот струва повече.
Според Сергей Вишняков, въпреки че нашето право е безпрецедентно, становището на Конституционния съд със сигурност ще бъде взето под внимание: „Позицията на Конституционния съд винаги се обръща назад. Така че такива спорове може дори да не стигнат до съда, може би ще бъдат решени в процеса на преговори. Що се отнася до опитите за насърчаване на законопроекти, които биха позволили принудително и без подходящо обезщетение да изселват граждани от териториите, заети от разработчиците, те периодично се предприемат от лобисти за интересите на разработчиците, отбелязва Вишняков, но е малко вероятно такива закони някога да бъдат приети: „Властите не искат да провокират гнева на населението. И е твърде проблематично да се приемат подзаконови актове като този в Сочи, мисля, че като цяло това беше една история.
Кадастралната стойност на поземлен имот и процедурата за неговата кадастрална оценка сега не винаги съответстват на реалната му цена. В случай на спор, собственикът се обръща за защита на интересите си към съда. Но обикновено съдът решавада закупите парцел от гражданин въз основа на неговата кадастрална стойност, която по правило е няколко пъти по-ниска от действителната пазарна стойност.
„Заради справедливостта трябва да се каже, че в момента държавните органи са на път да приведат кадастралната стойност в съответствие с реалностите на пазара, но този въпрос все още е в начален стадий и е преждевременно да се каже, че кадастралната оценка отразява реалността“, отбелязва Александър Светличный.
Тоест, всъщност, ако собственикът не желае да се раздели с имота си, съдът решава въпроса в полза на общината или предприемача, които често действат съвместно и определят минималната изкупна стойност на сградите и земята, принуждавайки собственика да понесе загуби.
„Решението на Конституционния съд България установява свободата на договаряне при изкупуване на парцел, като по този начин дава възможност на собственика на парцела да реши съдбата на своя имот и най-важното да определи цената, за която собственикът е готов да продаде имота си“, подчертава Светличный. - При такива обстоятелства, дори ако делото се реши в съда, собственикът има право да разчита на справедливо обезщетение за изкупения парцел, къща или дял от правото на обща собственост.