Собственост на жилищни помещения
1.2. Собственост върху жилищни помещения
Съвременното правно регулиране се характеризира с еманципиране на собствеността на гражданите от многобройните окови, които преди това са я обвързвали. Принципът на допустимата ориентация на регулирането на гражданското право, който е залегнал в най-новото законодателство, е напълно разширен до собствеността на гражданите в жилищния сектор.
Сега правото на собственост на гражданите върху недвижими имоти в жилищния сектор означава, че собственикът има право, в съответствие с установения от закона ред, да притежава, използва и да се разпорежда с него, включително отдаване под наем, отдаване под наем, залагане като цяло и на части, продажба, промяна, възстановяване и разрушаване, както и извършване на други действия, ако не се нарушават действащите норми, жилищни и други права и свободи на други граждани и обществени интереси. Собственикът може да прехвърли правомощията си на друго лице, да го натовари по различни начини.
Правото на собственост означава правната възможност за притежаване на жилище. В същото време трябва да се има предвид, че освен собствениците, законните собственици на жилищни помещения са лица, живеещи по договор за наем на жилище, договор за пренаемане, както и граждани, които са се преместили в жилищни помещения като временни жители.
Членовете на семейството на собственика на жилището, които живеят заедно с него, имат право да притежават жилището наравно със собственика, освен ако не е уговорено друго при нанасянето им. Освен това правото на собственост върху жилище се запазва за членовете на семейството на собственика дори в случай на прекратяване на семейните отношения с него. В този случай бившите членове на семейството на собственика стават наематели на жилището и с тях трябва да се сключи договор за наем, който може да бъде прекратен самона предвидените от закона основания. В случай на отчуждаване на жилищна сграда (продажба, замяна, дарение), в която се намират наетите жилищни помещения (когато се прехвърля правото на собственост), договорът за наем остава валиден за новия собственик.[5]
Правото на ползване на собственика на жилище се състои в експлоатацията на жилището с цел задоволяване на жилищните и домакинските нужди на собственика. Ползването на жилищни помещения е строго целево – за постоянно пребиваване. Ограничаването на правото на ползване, а оттам и на правото на собственост, е възможно само в съответствие с действащото законодателство.
Правото на разпореждане, както вече беше споменато, означава правото на собственика да определи правния статут на жилището, тоест свободата да го отчуждава и свободата да го прехвърля за ползване на други лица чрез договор за наем или наем. Собственикът може да се разпорежда със своето жилище чрез следните гражданскоправни сделки: покупко-продажба, бартер, дарение, замяна, завещание.
В същото време частната собственост върху недвижими имоти или част от тях в жилищния сектор не е ограничена по количество, размер и стойност.
Обектите на частна собственост на гражданите в жилищния сектор могат да бъдат: индивидуални жилищни сгради, приватизирани, придобити апартаменти и къщи, апартаменти в къщи на жилищни и жилищностроителни кооперации с напълно платена дялова вноска, в къщи на сдружения на индивидуални собственици на апартаменти, апартаменти и къщи, придобити в собственост от граждани на други основания, предвидени от действащото законодателство.
Тези обекти са нарочно назовани в множествено число, за да се подчертае възможността за притежаване на няколко подобни и различни обекти едновременно.един гражданин.
Съществуват обаче редица ограничения върху правата на собственост на гражданите в жилищния сектор. Така например не е разрешено собственикът да използва жилищни помещения в къщи за нуждите на промишления характер, тоест за нежилищни цели. Собственикът е длъжен да използва жилищни и спомагателни помещения, без да нарушава жилищните и други права и свободи на други граждани. Собствеността върху жилищна сграда трябва да се разграничава от собствеността върху апартамент в жилищна сграда. В последния случай собственикът притежава само апартамента, а основата, покрива, площадките и другите части на къщата, които обслужват апартаментите, те са собственост на държавата или, ако това е къща на индивидуални предприемачи, обща собственост на участниците в строителството.
Необходимо е да се спазват санитарните и хигиенните изисквания, строителните норми и правила, стандартите за пожарна безопасност както на това жилище, така и на други жилища, разположени в тази къща.
Глава 2. Право на стопанско управление и оперативно управление
Правото на стопанско управление и правото на оперативно управление представляват особен вид вещни права, непознати на развитите правни редове. Това са имуществени права на юридически лица за стопанско и друго използване на имуществото на собственика. Те са предназначени да формализират имуществената база за самостоятелно участие в граждански правоотношения на несобствени юридически лица, което е невъзможно при обичайния, класически имуществен оборот.
Възникването, съществуването и запазването на тези вещни права във вътрешния правен ред се свързва с наличието на планово-регулирана, национализирана икономика. Държавата като собственик на по-голямата част от собствеността, като не може пряко да управлява принадлежащите й обекти исъщевременно, без да иска да изгуби правото на собственост върху тях, то обективно е било принудено да пусне в имуществен оборот „самостоятелни” юридически лица – „предприятия” и „учреждения”, обезпечавайки имуществото им върху ограничено вещно право. От 60-те години на ХХ век това право се нарича у нас "право на оперативно управление", а по-късно в законите за собственост се разделя на по-широко по съдържание "право на пълно стопанско управление", предназначено за производствени "предприятия", и по-тясно "право на оперативно управление" - за държавни бюджетни и подобни "учреждения".
Участниците в нормалните пазарни отношения винаги са собственици, които самостоятелно се разпореждат със своята собственост - граждани, включително индивидуални предприемачи, партньорства и дружества, кооперации и др. Запазването на несобствени "предприятия" и "институции" в нашия имуществен оборот показва неговия преходен характер, дължащ се от своя страна на преходния характер на самата икономика, която неизбежно, но временно и в видоизменен вид, запазва някои елементи от предишната икономическа система. Тези елементи включват и вещни права, предвидени в глава 19 от новия Граждански кодекс.