Размисли върхуипотека
Най-накрая се събрах да напиша мислите си за ипотеките и изчисленията. Надявам се да бъдат полезни на някого: да изясни нещо за себе си или да го използва като аргумент в спор с "доброжелатели".
И така, преди година нашата малка част от обществото, която пожела (и започна) да съществува отделно от родителите си преди три години, се изправи пред въпроса: наем или ипотека? По-възрастните клетки на обществото, без да могат да помогнат финансово, решиха да научат как да живеят и, разбира се, в унисон агитираха за ипотека. „Ще плащаш на чужд чичо за въздух.“ – беше най-честият аргумент. Седнахме. Разбраха го. И решихме, че ще тръгнем по обратния път :)
Първоначални данни. Младо семейство. Мъж работи на пълен работен ден, жена е на свободна практика, тоест нейните приходи се основават на принципа „понякога празен, понякога дебел“. Общият доход ви позволява да наемете добър апартамент в самия център, да издържате напълно родителите си, да се храните добре, да се поглезите с домакински уреди и да не се свивате особено във финансовите средства. Ако една жена отиде на пълен работен ден, тогава ще има гарантирана възможност да се спасят около 3 хиляди мъртви миещи мечки на месец. Няма откъде да очаквате неочаквано наследство и значителна помощ. Не, не винаги е било така, но накрая стигнахме до това. Дойде, за съжаление, вече в пика на увеличението на цените. Ако имахме такъв доход преди това щеше да е ипотека без опции. Но в този момент ние, съжалявам, не винаги имахме какво да ядем.
И какво завършваме? Обикновено сърфиране в CYAN разкрива, че такъв апартамент струва най-малко $450 000. Плюс или минус. Можем да кажем, че да, изкискахме се. Да, напихме се. Но ако плащам пари, искам да ги платя за стоките, от които се нуждая, а не за колиба на първия етаж на сграда на Хрушчов по дяволите, „а моя собствена“.
Колко ще бъденаистина струва? Отворете ипотечния калкулатор. При срок на заема от 25 години, лихвен процент от 11,5%, месечното плащане ще бъде $ 5230. По принцип това е повдигащо: първо, ние се отърваваме от разходите за наемане на жилище, и второ, можете да се свиете някъде. И тогава най-интересното. Размерът на платената лихва за целия период ще бъде 922 233 долара (не, ясно е, че всеки кредитополучател се стреми да изплати заема предсрочно, но нека се надяваме на най-доброто и да се подготвим за най-лошото). Общата сума на плащанията ще бъдеедин милион петстотин и седемдесет хиляди долара.
Сега нека изчислим колко ни струва да наемем къща. Да вземем средната температура в болницата. По-точно не средното сега, а средното за сега и тогава. Нека вземем предвид увеличението на цените за наемане. Като се има предвид, че сега една добра odnushka в Москва струва 18-23 хиляди рубли, нека вземем сумата от 75 000 рубли на месец, за да сме сигурни. Още повече че стреляме в центъра.
Какво следва от това? И от това следва, че можете или да си купите апартамент сега, или, като плащате 75 000 рубли на месец за апартамент, да го наемете за 43 години. Обръщам ви внимание, че за 75 000 на месец можете да наемете много по-готин апартамент от този, който можете да купите. Вярно, да, накрая да остане без нищо. Но наистина ли за 43 години няма нито една криза на пазара на недвижими имоти? :) Тогава ще може - да се купи.
Да преминем към контрааргументите. „Плащате на чичо на някой друг!“ Банката, разбира се, е вашият чичо :) "Вие плащате за въздух!" Ние считаме. 922 233 долара е сумата на лихвата. Това е същият "въздух". Равно на $3074 на месец. Точно това е цената на наемането. Е, класическото „Всеки момент можеш да бъдеш изгонен“. а) не могат, просто трябва да съставите правилно договор б) трябва да имате скривалище за съответния случай и тогава няма датрагедия.
Но защо не купите апартамент по-евтино, например едностаен апартамент или апартамент в по-малко несериозен район? Защото тогава ще трябва да се изнесете от този апартамент. И това е лошо (прочетете повече). За odnushka или dvushki: няма да ни е достатъчно. Относно по-малко ефектен район: нашето време е ценно за нас и не искаме да го губим в задръствания. Физическото състояние ни е скъпо и нямаме условия да се чувстваме като херинги в метрото. Ние се грижим за нашите деца и не бихме искали те да растат в работнически квартал. Не искаме входове, които играят ролята на обществени тоалетни. Да, това е снобизъм. И не говорете за прекрасни райони и моите предразсъдъци. Успях да живея и в Бибирево, и в Реутов, и в Новогиреево, и, Бог да ме прости, в ЮБутово. Благодаря, това е достатъчно. И освен това, защо да купувате какво, по дяволите, къде, когато можете да наемете апартамент с изглед към Кремъл за същите пари? :)
Защо движението е лошо? Но тъй като винаги има риск от криза с недвижимите имоти. Нека си представим, че сме купили най-евтината odnushka. Това е около $ 160 000. Плащаме го редовно от 7 години. През това време те изплатиха $125 224. Но в същото времеза самия апартамент - само около $ 10 000, останалото ($ 110 000) - лихва. Ясно е, че изчислението е приблизително и е на база анюитет, но дори и при диференцирана ставка ситуацията не е много по-различна. Плащаме, плащаме, мислим, след година ще спестим повече и ще преминем към копейка. Е, логично е: децата са пораснали, няма достатъчно място. И след това - здравей, аз съм твоя леля - криза. Да предположим, че такъв апартамент започва да струва наполовина по-малко, тоест 80 хил. А желаната копейка - 100. Какво да правим? И не правете нищо, изсушете греблата. Или връщаме този апартамент на банката и му даваме (т.е. чичо на някой друг) цената на този апартамент + парите, платени за него (т.е. в размер на $200 000, между другото, наем за пет години и половина при условен наем от 3000 на месец). Или разкъсайте ректума и изплатете ипотеката предсрочно. Или потърсете идиот, който ще го купи с тежест (юридически некомпетентни сделки нямат право да сключват, но в здрав ум и твърда памет никой няма да го направи, така че това също не е опция). Можете, разбира се, да се опитате да преговаряте с банката за замяна на ипотечния обект, но дали банката ще се съгласи с това, ще хареса ли избрания апартамент и т.н.? Напомням ви, че алтернативна сделка: продажба - погасяване на ипотечен кредит - покупка - няма да работи поради кризата.
Какви са констатациите? Отдаване под наем - добро и качествено жилище, спестяване на пари (например след 15 години при месечен прилив от $3000 ще се заделят $540 000) и инвестирането им (за да не погълне инфлацията спестяванията) - в ценни книжа, в имоти в чужбина или в други региони на България - второто е по-изгодно, тъй като намалява риска от несвързана криза (т.е. недвижими имоти кризата на пазара в Египет ще изяде спестяванията, а кризата на пазара на недвижими имоти в България ще намали само пропорционално и всъщност нищо няма да бъде загубено), за закупуване на евтин имот (отново в България или в чужбина) в случай на старост и инвалидност. Изчакайте кризата - и тогава купувайте. Нека чакаме 10-15 години - пак ще излезе по-евтино от плащане на банката. Е, ако не можете да чакате, във всеки случай ще бъде отделена прилична сума за първоначално плащане, което значително ще намали "таксата за въздух", тоест лихвата. Във всеки случай сумата, изразходвана през тези 10 години за наем, ще бъде по-малка от сумата на платената лихва по ипотеката.
Ще се радвам на всякакви коментари и допълнения
Кръстосани публикации в общности за недвижими имоти, дискусия в моя LiveJournal