СЕГМЕНТАЦИЯ НА ПАЗАРА НА ЖИЛИЩНИ И КОМУНАЛНИ УСЛУГИ - Основни изследвания (научно списание)
Развитието на пазарните отношения предполага, че комуналните услуги трябва да се продават, а плащането за тях да се извършва в зависимост от количеството и качеството. Усъвършенстването на системата за ценообразуване и постигането на поставените цели е възможно на базата на диференцирани тарифни схеми и тарифи.
Таблица 1. Сегментиране на пазара на жилищни и комунални услуги
Необходими данни
Методи
Пазарен анализ
- техническо състояние на жилищния фонд;
- количествен и качествен състав на търговските дружества - потенциални конкуренти;
- структурата на собствениците (частни, общински жилища);
-анализ на статистиката на комисията по жилищно строителство и комунални услуги;
- специализирани сайтове на Правителството на региона, ресорното министерство, .;
- провеждане на "фокус група" с ръководителите на къщите;
Определяне на цената на услугите за ремонт и поддръжка на жилища
- техническо състояние на жилищния фонд;
- покупателна способност на собствениците на помещения;
- нивото на претенциите на собствениците на помещенията;
- цена на предишни услуги;
- наблюдения на място;
- участие на технически специалисти;
- анализ на данни от органи на различни нива;
Разработване на кампания за излизане на пазара
- количествен и качествен състав на "леснодостъпни" сегменти;
- най-ефективните средства за разпространение на информация;
- наблюдения на място;
- включване на лидери - собственици на обекти в кампанията;
- привличане на организации с нестопанска цел, неформални сдружения на граждани за кампанията;
Изборът на услуги може да се направи и на базата на списъка на услугите, включен в "Общобългарския класификатор на услугитенаселение" по раздел "жилищно-комунално стопанство".
Като основни критерии за избор на услуги, включени в "универсалната жилищна и комунална услуга", е препоръчително да се разгледат:
- задължителното му предоставяне от жилищно-комуналните организации в населените места в цяла България;
- задължението да го предоставя на всички граждани на България по местата им на постоянно или временно пребиваване;
- наборът от услуги трябва да гарантира на потребителя минимално необходимото поддържане на живота;
- услугите трябва да бъдат доставени на потребителите навреме, с предписаното качество, на достъпна цена, въз основа на споразумение с доставчика.
Потребителят на "универсални жилищни и комунални услуги" е населението - физически лица.
Предоставянето на "универсални жилищни и комунални услуги" е необходимо условие за функционирането на жилищните и комуналните услуги. Организация, която има лиценз да предоставя на населението жилищни и комунални услуги, включени в номенклатурата на "универсални жилищни и комунални услуги", е длъжна да ги предоставя на всички потребители.
Потребител, който има законно право на "универсална жилищна и комунална услуга", има право да откаже да получи както цялата гама услуги, така и всяка част от нея.
С оглед на гореизложеното е препоръчително да се включат в гамата от услуги на "универсални жилищни и комунални услуги":
- осигуряване на електроенергия;
- осигуряване на питейна вода;
- осигуряване на топлинна енергия или енергоносители.
Социалният принцип на реформата на жилищно-комуналните услуги в контекста на проблема, разгледан по-горе, може да се формулира, както следва:
Потребителят на жилищни и комунални услуги трябва да има възможност да управлява обема на услугите за индивидуално потребление и да контролира обемите икачество на услугите за колективно потребление. Отговорността за гарантиране на тези права на потребителите е на органите за жилищно и комунално обслужване, отговорни за предоставянето на жилищни и комунални услуги. В крайна сметка заплащането на услугите при тяхното реално потребление трябва да стане норма.
Социалната защита на гражданите, от една страна, и подкрепата за жилищните и комуналните услуги, от друга страна, трябва да предвидят диференциране на плащането за жилищни и комунални услуги през периода, когато жилищните и комуналните услуги получават държавни субсидии и се запазва държавното регулиране на тарифите. Като критерии за определяне на основните условия за плащане на услугите се предлага да се използват:
Препоръчително е чрез социологическо проучване да се определят видовете необходими услуги, от които се нуждаят жителите. Резултатите от социологическите изследвания идентифицират три сегмента на жилищните услуги:
Настъпилите промени доведоха до значителни промени в потребностите на населението в посока повишаване на имиджа на комфортно жилище и др. В това отношение сегментът на пазара на жилищни комфортни услуги се промени значително. В новите структури на жилищния сектор, с развитието на пазарните отношения, стана възможно да се привлекат частни компании в сектора на услугите на жилищния фонд, а гамата от жилищни и комунални услуги, предоставяни на населението, продължава да се разширява.
Но основата за таксуване трябва да бъдат стандартните услуги. Услугите за жилищен комфорт също могат да бъдат частично включени в така наречените платени услуги, предлагани на населението от общината на фиксирани, много често занижени цени, неизгодни за жилищно-комуналното предприятие. Днес те също трябва да бъдат обект на стандартизация и таксуване и да бъдат предлагани на обществеността на доброволна основа. В бъдеще, с развитието на конкурентните отношения, тези тарифи ще представляват върхаценовата граница за конкурентно наддаване и установяване на договорни цени.
Внедряването на стандартни услуги и услуги за осигуряване на повишен жилищен комфорт от една организация ще даде възможност да се предоставят комплексни услуги на населението, да се осигури контролируемостта на ремонтите в апартаментите, преустройството и следователно експлоатационните характеристики на сградите ще намалят:
- прекарване на време за получаване на услугата (чакане на капитана, отсъствие по време на предоставяне на работа);
- физическо усилие (доставка на необходимите материали, ако работата се извършва от материал на клиента);
- нервно-психични разходи (услугата най-често включва личното взаимодействие на клиента с придружителите);
- сензорни разходи (генерират се от страничните ефекти от предоставянето на услугите – шум, прах).
При определяне на тарифата за жилищни комфортни услуги трябва да се използват и такива елементи на пазарното ценообразуване като принципа на продажба на набор от услуги. В съответствие с него набор от стоки трябва да струва на купувача по-малко, отколкото при закупуване на всяка стока поотделно. В жилищния сектор е по-разумно да се даде избор на клиентите: да закупят цялата гама от услуги или някои или дори една. При прилагането на такива комплекти се променя подходът към ценообразуването: тук е важно да се намери размерът на отстъпката за сложността на покупката, която може да заинтересува клиента да закупи целия пакет от услуги, а не поотделно.
Доста трудно е да се определи размерът на надбавките за спестяване на разходите на клиентите, за сложността на обслужването в сравнение с традиционните схеми за предоставяне на услуги, но задачата може да бъде решена. Установява се или чрез маркетингово проучване, или е резултат от експериментални промени в нивата на тарифите.
Така че заформиране на механизъм за ефективна работа на жилищния фонд, рационализиране на сетълментите между клиента и изпълнителя, е необходимо ясно да се формулират изискванията и стандартите за експлоатация на жилищния фонд, в съответствие с нивото на комфорт и формата на собственост върху жилищата. Тези изисквания и стандарти трябва да бъдат ясно свързани с концепцията за жизнения цикъл на жилищния обект на недвижими имоти и да осигурят ефективно функциониране през целия този период.
Предложеният диференциран подход към плащането позволява да се определи цената на всяка жилищна и комунална услуга, да се извърши плащане в съответствие с количеството и качеството на услугите. Социално-икономическият ефект може да се получи под формата на повишаване на удовлетвореността на клиентите, подобряване на качеството на предоставяните услуги и намаляване на времето за тяхното изпълнение.