Използване на термина „търговски“ във връзка с договор за наем на жилище
СЪВРЕМЕННО ПРАВО №8 2011 Стр.: 96-99
O.V. КИРИЧЕНКО,
Доктор по право, старши преподавател, катедра по гражданско право и процес, Юридически факултет, Уляновски държавен педагогически университет на името на V.I. И.Н. Улянова
Ключови думи: жилищно право, договор за търговски наем.
Използване на термина „търговски“ по отношение на договор за наем
Анализирано с помощта на термина „търговски“ във връзка с договор за наемане на помещения. Като се има предвид аргументът на автора за необходимостта от осигуряване на договора за търговско наемане на законодателно ниво.
Ключови думи: жилищно право, търговски трудов договор.
Липсата на законодателна консолидация на договора за наем на жилищни помещения, посочен в глава 35 „Наемане на жилищни помещения“ от Гражданския кодекс на България като търговски, не ни пречи да разглеждаме този договор като такъв в теорията, съдебната практика и в законодателството на съставните образувания на Федерацията. В същото време някои юристи, по-специално E.V. Трушин смятат, че е неприемливо да се използва терминът „търговски“ по отношение на договор за наем на жилище, тъй като от глава 35 от Гражданския кодекс на България не следва, че собственикът трябва задължително да реализира печалба от отдаване под наем на жилище, т.е. законът не счита това за търговска дейност и не задължава собственика на жилищните помещения да го прави. Освен това подобно наименуване на трудовия договор ще доведе до противоречие с чл. 682 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно който плащането, предвидено в договора, не трябва да надвишава максималния размер на плащането за жилищни помещения, установен със закон, и когато се приеме такъв закон, не може да става дума за печалба, дори ако договорът се нарича търговски[1].
Наличието на подобна позиция (напълно необоснована според нас) предизвикванеобходимостта да се разгледа целесъобразността на прилагането на термина „търговски“ към договор за наем на жилище.
„Търговски“ означава „търговски“[2]. Терминът "търговски" във връзка с договор за наем на жилище показва вида на жилищния фонд по предназначение (от който се предоставят жилищни помещения) и фокуса на споразумението върху собственика, който получава доходи от използването на неговия имот. Всъщност платеният характер на договора за наем позволява на наемодателя да получава доходи от предоставянето на жилищни помещения за живеене на наемателя. В този случай доходът трябва да се разбира като пари или други материални ценности, получени от някакъв вид дейност [3]. От своя страна дейността по предоставяне на жилище при условията на трудов договор не попада в дефиницията за предприемаческа дейност, съдържаща се в чл. 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тъй като не предполага систематично получаване на печалба като основна цел и всяко лице, а не само регистрираните като предприемачи по предвидения от закона начин, има право да го осъществява. Същността на разглежданото споразумение е предоставянето на жилище за определен период от време, за да се задоволят жилищните нужди на гражданина-наемател, което изобщо не предполага системно отдаване под наем на жилище и преследване на печалба като основна цел. И така, в съответствие с чл. 684 „Предимствено право на наемателя да сключи договор за нов срок“ от Гражданския кодекс на България, наемодателят има право да откаже подновяването на договора за наем с наемателя във връзка с решението да не отдава помещението под наем най-малко за една година, включително поради необходимост от собствено жилище. В допълнение, доходът, получен от наемодателя от наема на жилище, не е такъвсе счита за печалба от данъчното законодателство, предимно от Данъчния кодекс на Руската федерация. И така, обект на данъчно облагане на физически лица и организации са получените от тях доходи, по-специално физическите лица плащат данък върху доходите, получени от отдаване под наем или друго използване на имущество, намиращо се в България (клауза 1 от член 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация), организациите плащат данък върху имуществото, включително имущество, прехвърлено за временно владение, ползване (клауза 1 от член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация), данък върху доходите, получени от отдаване под наем на имущество или друго използване (чл. 274, част 4, член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
С оглед на гореизложеното е необходимо да се разбира търговският характер на договора за наем на жилище, както следва: основната му цел е да задоволи жилищните нужди на гражданите, което в същото време позволява на собственика на жилището да извлича доходи поради компенсацията на това споразумение. По този начин в условията на пазарна икономика търговската ориентация на разглеждания договор (задоволяване на нуждата от жилище на възмездна основа, включваща генериране на доход) напълно отразява интересите на страните по него.
Според нас българският законодател трябва да обмисли конкретни механизми за защита на наемателя от необосновано надценяване на наема. В този случай, дори и законодателят да се възползва от правото, посочено в параграф 1 на чл. 682 от Гражданския кодекс на Руската федерация и ще приеме съответния закон, това не само няма да доведе до намаляване на предлагането на пазара на търговски жилища, но и ще се превърне в ефективен инструмент за защита на правата на наемателите.
Обобщавайки гореизложеното, можем да заключим, че договорът за наем на жилищни помещения, посочен в глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация, има търговски характер: същността му се състои в задоволяване на нуждите на гражданите от жилище на възмездна основа, което от своя странана свой ред, предвижда получаването от собственика на жилищен доход от отдаването му под наем. Въз основа на това считаме за целесъобразно да включим наименованието „търговски“ в членовете на глава 35 от Гражданския кодекс на България във връзка с договора за наем на жилищни помещения.
2 Съвременен речник на чуждите думи: Около 20 000 думи. - М., 1993. С. 293.
3 Речник на българския език: 70 000 думи / Ред. Н.Ю. Шведова. 22-ро изд., стереотип. - М., 1990. С. 181.
4 Вж.: Гражданско право: учеб. за студенти: В 4 т. Т. 3: Облигационно право / Изд. Е.А. Суханов. - М., 2008. С. 596.
6 Виж: Sosipatrova N.E. Социален и търговски наем в жилищния сектор // Държава и право. 1997. № 4. С. 14; Мокроусова Л.М. Договор за търговски наем на жилищни помещения // Нотариус. 2003. № 2. С. 22-23.
7 Виж: Saltanova S.A. Защита на правата на наемател на жилище по германското право // Юриспруденция. 1994. № 3. С. 118-122.