Какво да правим с неликвиден апартамент
Икономистите смятат недвижимите имоти за неликвиден актив наред с колите и антиките. Не можете бързо и без загуба да го обмените за пари, както акциите на борсата, и не можете точно да определите стойността му в даден ден. Това е особено забележимо в периоди на криза или стагнация на пазара на недвижими имоти: обектът е обявен за продажба и търпеливо чака своя купувач, може би единственият. В процеса на продължителна продажба или преговори с вече реален купувач цената може да бъде намалена, което още веднъж ясно демонстрира коректността на икономистите. А какво ще кажете за апартамента, който поради сериозни недостатъци става още по-малко продаден, един вид „неликвиден актив в неликвиден актив“?
"Лоши" апартаменти
В началото на 90-те най-големите недостатъци на апартамента бяха липсата на балкон / лоджия и първия или последния етаж. Несъмнено цената беше повлияна от местоположението в центъра или райони, които са били емблематични и престижни от съветско време, както и от качеството на къщата, но балконът беше всичко за нас: можехме да съхраняваме неща там, да изграждаме шкафове за инструменти, буркани с кисели краставички и всякакви неща, да стоим и да пушим или просто да си поемем въздух. Първите етажи са изоставени поради опасност от грабежи и необходимост от поставяне на решетки, липса на слънчева светлина, която блокира дърветата и съседните къщи, влага и шум. Те не искали да живеят на горните етажи заради възможни течове от покривите и проникване на обирджии.
През последните 20 години списъкът с ключови недостатъци, които намаляват ликвидността и привлекателността на апартаментите, се разшири значително. В допълнение към трите, споменати по-горе, има още няколко.
Лошо местоположение. Местоположението е основният фактор, който влияе върху цената. Лошото разположение е възможно най-лошотонедостатъци. Купувачът се старае да избягва шумни, екологично неблагоприятни, отдалечени от метрото, опасни или грозни зони. Най-важните фактори:
- вибрация от метрото, която се забелязва в къщи, разположени над линията на метрото. Ако някой е живял в къща над метрото, тогава е малко вероятно да забрави глухия монотонен звук на колела и вибрации, които започват около 5-30 сутринта и напомнят за себе си на всеки 3-4 минути;
- източник на замърсяване. Най-осезаемото въздействие се наблюдава в близост до промишлени зони със съществуващи инсталации (например асфалтобетонови, инсинерационни и химически заводи) и топлоелектрически централи, в близост до железопътни и магистрални многолентови пътища, на териториите на бивши аерационни полета. Неблагоприятно поради розата на ветровете е разположението в югоизточните и източните квартали на града;
- отдалечен от метрото, грозен и неподдържан район. Място, откъдето е трудно да се пътува до работа или което не доставя естетическа наслада. Качеството и външният вид на архитектурата и околния пейзаж са много важни за съвременния купувач на московски недвижими имоти;
Лошо оформление. Най-често не харесваме големи продълговати коридори и малки стаи, малки кухни, ниски тавани, продълговати тесни апартаменти с прозорци от "една страна", съседни стаи.
Лош под. В допълнение към първия и последния, вторият етаж над входната козирка или над работещо заведение се нарича неуспешен: ресторант, магазин, кафене и др.
Лош изглед от прозореца. Това, което виждаме от прозореца, става не по-малко важно за нас от това къде всъщност живеем. Желанието за закупуване на апартамент може да изчезне поради гледката към прозорците на съседна къща, пътя, гробище, индустриална зона, топлоелектрическа централа или нежилищни сгради: гаражи, складове.
Нежилищно състояние на апартамента. Остърнамалява ликвидността на състоянието на апартамента след пожар, наводнение, друго разрушително въздействие или просто мръсен, разхвърлян, счупен или, както казват брокерите, „убит“ апартамент, където собствениците никога не са мислили за ремонт и уютно огнище.
Правни проблеми. Ситуацията се утежнява от регистрирани трети лица (бивш съпруг/съпруга, роднина, който е трябвало да се напусне, но не е напуснал; други регистрирани лица от миналото на апартамента), съдебни дела от бивши съпрузи и други лица, участващи в правата върху апартамента в миналото. Също така често възникват проблеми след разделянето на апартамент между бивши съпрузи на акции. Ликвидността на апартамента е намалена при липса на споразумение между съсобствениците, където може да се продаде само дял.
Финансови проблеми. Като правило това са големи дългове за наем и други плащания (за поддръжка на къщата, данъци и др.).
Какви недостатъци значително влияят на ликвидността на апартамента в момента?
Мария Поляк, адвокат, заместник-председател на Президиума на адвокатската колегия Грибаков, Поляк и партньори, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти FORTIS-Nedvizhimost: „Според мен днес е най-трудно да се продаде скъп апартамент извън Централния административен район на Москва. Търсенето се насочи към пазара на нови сгради, евтини жилища и жилища, разположени в Централния административен район на Москва. Ликвидността на апартаментите е засегната от сложни алтернативи, непълнолетни и много възрастни собственици, преустройства, които не могат да бъдат легализирани.
Ирина Щербинина, независим експерт: „Недостатъците, които намаляват ликвидността на апартамента, включват следното: голямо разстояние от метрото, малък размер на кухнята, съседни стаи, първи етаж, правни недостатъци.“
Виталий Пономарев, управител на BEST-недвижими имоти” на Тверская: „Поради промени в законодателството, нов недостатък може да бъде кадастралната стойност на апартамента, от размера на който ще се изчислява данъкът върху недвижимите имоти. Купувачът трябва да знае и да е подготвен за значителен годишен данък при закупуване на скъп апартамент. Високата кадастрална стойност ще изплаши много купувачи.”
Майсторство в продажбите
Как да бъдете собственик на апартамент с недостатъци, ако трябва да се продаде? Очевидното решение е да се намали цената. На 10, 15, 20%? Във всеки случай - своя цифра, зависи от ситуацията на пазара, мащаба на проблема и уменията на брокера. Какво може да се направи за най-изгодната продажба на неликвидни активи?
Виталий Пономаре в: „Неликвиден актив е апартамент, който има недостатъци, които намаляват търсенето за него. В този случай има няколко начина за продажба:
а) отървете се от недостатъците, ако е възможно. По-често това са погрешни изчисления в характеристиките на самия апартамент. За продавача е много по-трудно да коригира недостатъците на входа или къщата / района;
б) скриване на недостатъци. Но в същото време трябва да разберете, че ако купувачът открие скрити недостатъци, тогава намерението му да откаже покупката ще се увеличи;
в) да се намери контра-заслуга за всеки недостатък. При очевидни недостатъци на апартамента, които не могат да бъдат нито коригирани, нито скрити, е необходимо да се покажат на купувача уникалните предимства на апартамента, къщата, квартала, в които негативното възприемане на недостатъците частично или значително ще намалее.
Примери от практиката:
- Прозорци на втория етаж на "козирката" на входа. Гледката на изоставени боклуци и фасове от горните етажи върху козирката обърква купувачите за дълго време. Собственикът не искаше да направи нищо. След почистване от агента, апартаментът е продаденпърво шоу.
- 4-стаен апартамент в запуснат вид (дава се под наем на работници стая по стая), облицован със стари мебели, дограма на ж.п., 6 собственика, алтернатива настойничество. Апартамент след ремонт. След изгонването на наемателите те изнесоха всички мебели на сметището, премахнаха всички мръсни тапети "до бетон" - подготвиха ги за ремонт за бъдещи купувачи. Апартаментът е станал просторен, можете да видите "вътрешното" му състояние. Бързо се намериха няколко купувачи, които не бяха смутени от железопътната линия, настойничеството, алтернативата и 6 пътуващи собственици.
Умението да продаваш е отлично илюстрирано от клип от филма "Ще те погреба".
Мария Поляк : „Неликвидните активи могат да бъдат продадени без намаление на цената, ако проблемът е отстранен (например легализиране на преустройството, получаване на разрешение от настойничество за продажба на апартамент, избор на алтернатива предварително).“
Непрактично е да се прави преустройство на апартамента (например за увеличаване на кухнята) за продажба. Големите ремонти няма да се изплатят на цена и отнемат много време за узаконяване. И незаконното ще изплаши голям контингент от купувачи, включително тези с ипотека.
Ами ако апартаментът е на партерен етаж? Възможно ли е да се увеличат шансовете за продажба? А какво да кажем за апартаментите със законови и финансови проблеми?
За продажба на апартаменти със законови недостатъци ще трябва да направите осезаема отстъпка.
Ако апартаментът, който се продава, има голям дълг за наем (и това е много често срещана ситуация), тогава проблемът се решава просто. За сделката ще е необходимо да подготвите всички разписки за дългове и да поставите сумата на дълга в клетката на купувача на този апартамент. След държавна регистрация купувачът ще плати дълга според разписките - сега това е неговият апартамент. Не е необходимо това да се предписва в договора за продажба - ще има ненужна тежест. Купувачът е застрахован, че дотой няма да плати нищо на държавната регистрация и продавачът няма да трябва да задлъжнее преди сделката, за да плати дълговете.
Понякога един недостатък може да се трансформира, ако не в добродетел, то в неутрално свойство. Този неочакван аспект разкри Виталий Пономарев: „За един купувач - сериозен недостатък, за друг - незначителен минус.
Когато приоритетната цел на купувача е друга, тогава много от общопризнатите недостатъци на апартамента не са толкова фундаментални. Например:
Цел: преместване на възрастни родители по-близо до техните деца. Имаме нужда от бетонни къщи. В този случай първият и вторият етаж с изглед към козирка няма да са недостатък за купувача, ако апартаментът се намира в правилната сграда.
Цел: преминаване на настойничество. Важно е да намерите апартамент за детето с необходимата площ и цена. При ограничено финансово състояние (без допълнително заплащане), когато закупеният апартамент отговаря на определените изисквания, такива недостатъци като къща в Хрушчов, първи етаж, далеч от метрото, прозорци към железопътния път, може да не са основните за вземане на решение.
Предназначение: закупуване на апартамент от съсед по вестибюла с цел обединяване на два апартамента в един. В този случай купувачът също ще плати завишена цена, за да заинтересува съседа да вземе решение за продажбата.
По-добре е да не купувате
Ако собственикът на неликвиден апартамент за продажба няма друг избор, освен да го използва по най-добрия начин, тогава купувачът има избор. Той може внимателно и внимателно да избере собственото си жилище, като избягва сериозни недостатъци. На какво трябва да обърне внимание? Кои апартаменти е по-добре да не купувате?
Виталий Пономаре в: „Не бих посъветвал закупуване на апартамент, след придобиването на който купувачът може да бъде ограничен или лишен от правотособственост (права на притежание, ползване или разпореждане), т.е. "нечист" апартамент. Това е основният недостатък, който може да бъде, но това, за което можете да предупредите купувача, когато извършвате задълбочена проверка на апартамента. В други случаи изборът зависи от целите на купувача.
Мария Поляк : „Когато купувате апартамент, трябва да обърнете специално внимание дали продавачът осъзнава значението на действията си по време на продажбата. Ако продавачът е регистриран в наркологичен или невропсихиатричен диспансер, тогава е крайно нежелателно да купувате апартамент без заключението на психиатър, че лицето разбира същността на извършената сделка и нотариална заверка. Също така не купувайте жилище чрез пълномощник, без да изясните намеренията на собственика при продажба на жилище (например може да се окаже, че собственикът е мъртъв до момента на сключване на сделката и пълномощното не е валидно).
Правилният избор е много важен при покупката на апартамент за инвестиция. Колкото по-висока е ликвидността на придобития недвижим имот, толкова по-малко недостатъци има в него, толкова по-надеждна и стойностна е инвестицията. В страните от Латинска Америка има виц: „ВАЗ е вечна машина. да И защо? Защото не може да се продаде после. За инвеститора не само добрата доходност, но и максималната ликвидност на обекта е от основно значение.
Виталий Пономарев : „За инвеститорите е важно да запазят и увеличат инвестираните средства, както и бързото им извличане в случай на бърза продажба на апартамент. Следователно те не трябва да предлагат стария фонд, многостайни апартаменти (които се продават по-дълго), скъп сегмент от пазара, вид ексклузивен ремонт, отдалеченост на къщата от метрото, първи или втори етаж, стая с изглед към индустриалната зона или пътя и т.н.
Агенция за недвижими имоти "Сигма": сделки с недвижими имоти в Челябинск Безопасно купувайте и продавайтеапартамент е възможно с нашата агенция. Продажба на апартаменти в нови сгради в Челябинск, правни услуги, услуги за недвижими имоти.
Челябинск, пр. Победи, 303/2, оф. 4. Тел.: + 7 (351) 740 24 24, + 7 (351) 235 34 16
Апартаменти в нови популярни микрорайони: Академик Ривърсайд (Академ Сити), Паркови, Чурилово и други нови сгради